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[楼盘快报] 2019 西安楼市

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发表于 2019-12-21 16:27:13 | 显示全部楼层 |阅读模式
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2019年步入尾声的时候,无论是深圳楼市的火热还是在因城施策的方针下,不少城市纷纷出台了放松限购的新政策,似乎都让人感觉楼市的小阳春要到来了,而刚刚召开不久的中央经济工作会议又重申了“房住不炒”,再一次明确了政策底线。西安的楼市预期似乎又变的扑朔迷离起来!
然而回顾前路,照亮来路,过去的这一年,西安的楼市到底是个什么情况?而这也预示着明年的走向。
这一年,地产人难免心潮起伏。虽然没有坐过山车般大起大落的波动,但是也见证了楼市小阳春到入秋的季节变换。

售楼.jpg
6.20新政促成西安楼市分水岭
2019620日,西安市出台了新的限购政策,规定:
1.620日起,新落户家庭在西安购房,应落户满1年,或在本市连续缴纳12个月的社会保险(或个人所得税)。
2. 非西安户籍家庭,要在西安购房,需在西安住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上(含5年)个人所得税或社会保险证明。
3.临潼区纳入住房限购范围。
此前西安经历了被住建部约谈,以及房价连涨39个月的记录!
6.20新政出台以后,西安市场有了明显的变化,热度明显降了下来。楼盘价格走向平稳,扎堆抢购登记的现象越来越少,市场由热转冷。到了年底,楼盘开始不打折促销,而越来越多的购房者加入淘笋盘的阵营或者索性保持观望。
市场走向分化,购房者心态变了!
相比上半年小阳春阶段购房者相对紧张的买房心态,下半年市场走向冷静以后,购房者心态有了明显的变化,更加注重产品质量和性价比,那些好的地段+好口碑品牌开发商+好的产品+明显优于周边的价格造就了一些摇号的爆款,甚至是大平层产品。典型如:龙湖.景粼天序最新一期开盘均价17632.82/㎡,面积为203213平四室二厅一卫;华润置地悦府最新一期开盘22066.96/㎡,也都是145-200平之间的三、四室大户型,结果都是摇号热盘。而刚需、刚改产品就更是如此,典型如曲江片区的华润置地曲江九里、万科翡翠国际,浐灞片区的万科澜岸、万科悦湾等。
龙湖景鄰天序
而一些小开发商打造的产品、一些曲高和寡的楼盘则少有人问津。
售楼1.png
大平层产品供应量碾压优质刚需房源
受限价、地价等因素影响,下半年,西安市场上的大平层等改善类产品明显增加,目前在售的有几十个楼盘之多,如龙湖景粼天序、正荣紫阙台、华润置地悦府、中南君启、星河湾等,最小面积都在140㎡以上,万科翡翠国宾、碧桂园阅江府、绿城留香园、翼中心、长安金茂府等楼盘则均价都超出了两万。
这类房源面积大、总价高,刚需够不着,刚改有压力,客源受限。
而依据目前西安市场的销售数据看,依然是刚需市场,但是目前市场上优质的刚需项目较为稀缺,价位在一万三、四千万每平米以下的优质刚需、刚改盘逢出必抢。尤其是大品牌开发商的优质刚需盘更少。大部分大品牌开发商越来越趋向于做高端改善类产品。
新房连涨、二手房连跌,新旧价格倒挂逐渐拉平
1216日,国家统计局公布1170城房价数据。数据显示,11月西安新建商品房销售价格指数环比上涨0.7%,同比上涨14.7%。新房连涨45个月。而二手房市场就比较惨淡了,西安二手11月份价格指数下跌,环比下跌0.8%,跌幅扩大0.2个百分点。至此,西安二手房已出现连续3个月的下跌,且跌幅正在逐渐扩大。
19年楼市.jpg

根据新房备案价以及国家统计局发布的数据看,西安新房控价效果明显,有效控制住了涨幅。而这也促使一批购房者买新不买旧,加之很多性价比高的笋盘以及打折优惠出现,使得很多购房者热衷于购买新楼盘,而对二手房市场继续观望,期待继续降价的空间。
19年西安楼市.png

在上半年,很多二房的价格还是明显高出新房价格的。而随着新房价格的小步慢涨以及二手房的阴跌,这种新旧价格倒挂的情况逐步减少,甚至拉平。
老城区项目减少,边缘新区成项目角逐的主场
随着老城区拿地成本趋高,以及完整地块的逐步减少,老城区的楼盘数量逐步减少。而浐灞、港务区、西咸新区等区域逐步成为了推盘大户,成为了供应主场。区域配套在2019年也有了显著的提升,区域面貌不断改善。地铁、商业、学校、医院,有的已经建好投入使用,如一号线二期、机场城际轨道等公共交通已经开通,西安国际展览中心一期全面落成等,大部分配套随着各楼盘的施工不断完善中。
西安老城区.jpg

维权偶有发生 市场出规范利器
2019年,部分楼盘出现了维权事件,有学位纷争的、有收房装修问题、有品牌归属问题、有房屋质量问题。这其中既有小开发商的楼盘,但也有不少大品牌开发商的楼盘,依然没走出“开盘即维权”的怪圈。而很多业主的维权行动也比较艰难,最后也是不了了之,没了消息。好在2019年结束之前,西安市住建局上线了西安市商品房销售行为诚信信息平台,维权和投诉终于有了一个官方的公共平台。这无疑对于规范房地产市场行为提供了助力,也为维权业主提供了有力阵地。
还有一个好消息,建设局近日还发了布《西安市商品房预售资金监督管理办法(征求意见稿)》,针对新房市场,从适用范围到具体的执行细则,加强了对开发商资金使用的监管。虽然只是征求意见稿,但是可以预见,文件若正式执行,开发商预售资金将受到全方位、全程的监管,对于规范地产市场主体行为,保障购房者权益无疑又是一个利好。
这也看得出政府从严治理、规范市场的决心。

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