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[二手房经验] 二手房置业经验,懂套路才能不被套路

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发表于 2019-12-21 16:12:34 | 显示全部楼层 |阅读模式
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2019出了楼市调控和LPR等众多新政策,房价虽有波动,但总体依然高高在上。从新建和二手房交易的比例来看,二手房占近70%,仍是商品房销售的主力军。这次,站长就为大家二手房选购的技巧。
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一、注意小产权房
在入手二手房时,应特别注意两种产权形式:
第一种是小产权房,因为这种房子建在集体土地上,不能拥有产权证,产权无法转让,买了基本就被套了,所以小产权房应该谨慎购买。
另一种是产权被抵押的房子,这种房与他人拥有“共有权”关系。而在抵押过程中,业主是无法拥有全部房屋建造产权的,因此业主不能单方出售房屋。如果要出售房屋,需要抵押人的书面同意。这就很麻烦了,搞不好钱交了想获得房屋产权却遥遥无期,搞得生无可恋。
所以站长提醒,签合同之前,一定要先查阅由卖方出示的合法的“房屋所有权证”。
二、了解房屋交验细节
现在天黑路滑,社会复杂,很多人都是嘴上说一套,实际做一套。比如有的业主在签订合同时常常口头向客户保证,屋内装修的铝合金门窗、地板、电视以及柜子、空调可以全部免费赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内肮脏不堪一片狼藉。而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。
所以一定要在合同上体现交房的具体承诺,这样即使日后有纠纷也可以做到有证可查,依法维权。我们要避免吃哑巴亏,免得出事无法解决。

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三、中介费提前商量好
看房就像找对象,很少一次就成。而如果没成,有的中介也会按照房款的2.4%收取高昂中介费。如果看完再商量中介费,就容易吃亏了。
如果房产交易没能完成,但是已经给付了中介费的话,中介费能不能退,分以下三种情况:
1、中介公司未能促成买卖双方签订买卖合同(协议),无权收取中介费,但值得注意的是,中介公司可以要求适当劳务费。
2、中介公司促成买卖双方签订买卖合同(协议),而非由于中介公司的原因,买卖双方没能履行合同完成交易,中介公司仍然有权收取中介费,但应当酌情调低。
3、中介公司促成买卖双方签订买卖合同(协议),但由于中介公司的原因,买卖双方没能履行合同完成交易,中介公司无权收取中介费。
所以站长提醒,二手房中介费的具体金额,要看双方的协商以及房屋有没有成交,并非一定要按照房屋成交价格的百分比来算。签合同时,最好写清楚房屋成交了中介费是多少钱,没成交中介费该给多少。

四、多看房
买二手房应该坚持多看房的原则。如果你看中一套房子,感觉很好,可不要来回只看这套房子。很多人一旦对一套房子产生好感,就不会再有看其他房子的念头。而且你同一套房子看得越多,就会发现自己越来越喜欢它,最后房子的缺点你压根看不到,根本不知道还有更好的房子等着你。
看二手房不要吊死在一棵树上,我们需要多看房,多比较几个户型,才能做出好的决定,选择最好的选择。
五、选好地点
很多购房者买二手房选择的是小户型,那地点就非常重要了。对于二手房来说,房子宁可略微老旧一些、小一些,但地点决不能马虎。买房是为了改善生活,让居住更加舒心,那么我们在买房时要尽量远离污染源,如化工厂、高架、变电站以及强光源、强噪音源等,避免在重工业园区内、马路边上、机场和火车站附近。
如果房子周边环境优美,交通便利,就会有更多需求者,房价也会因此而上升。

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六、观察配套设施
配套设施是否齐全,是房子增值的最基本因素。如果房子位于市区,附近有公交站、地铁站或是离商圈较近,都能成为卖点,房子的增值空间就会大。
其实道理很简单,城市核心的生活更加方便,交通便捷,超市、商场、学校、餐饮、公园、医院等均在左右,如果是位于名校或者大型商场附近,那么其品质与档次将更上一层。
七、细算房龄
10年以内的二手房需求量比较多。其中5年至6年是一个档次,6年至10年又是一个档次。一般房子所在地点带有“里”字的多属于老房子,普遍价格偏低。所在地点带有“公寓”的可能稍微新一点,价格要略贵一些。
如果你不在乎地点的优劣,那么在同等价位的情况下,可以选购一套位置没那么核心、房龄在5年至6年的房子,比起市中心10年以上房龄的房子肯定会舒适一些。
八、坚持预算初心
超预算买房是一大禁忌。如果最初的预算是买房花200万元,但绷不住买了220万的房子,那么后面的税费、装修费以及各种其他费用都有可能叠加,就会使家庭面临资金不足的风险。所以,一定要保持预算的初心,不要轻易动摇。
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九、注重物业
所谓小户型的二手房,面积大多在50平方米左右,这样的房子大多没有南北通透的,户型也大多不太友好。所以要尽量买卧室朝阳的房子,并查看户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点,以及管线是否太多或走线不合理。
十、坚持一份合同
二手房交易有很多人喜欢搞阴阳合同,整得跟娱乐圈似的。比如房屋本身的价值只能评估为210万元,但出卖家却以270万元的价格出售,备案时只有210万元,其余60万元将以“装修合同”等形式支付,而且要求买方必须一次性支付。类似这种阴阳合同,都有不小的风险。如果双方最终发生纠纷并诉诸法律,往往会被判定为无效的补充合同,或者“损害集体和第三方利益”构成非法行为,需要承担法律责任。
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结语
在二手房市场中,价格会根据当下社会的经济发展状况、二手房行情以及市场供需情况等发生变动,其中市场供需情况对房屋的价格影响最为突出。比如当某一区域房屋供不应求时,房屋价格就上涨。反之,当房屋供应量过大时,价格就会下降。
在购买二手房的时候,宜多次主动对房价进行协商。因为即使二手房价格相对经济,但是购房资金本身就是很庞大的数目,我们应该节约每一笔钱,以划算的价格购买二手房。

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