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发表于 2014-11-5 15:51:06 |显示全部楼层
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房屋托管官方定义:
房屋托管是在不改变业主(房屋产权所有者)房屋产权的情况下,业主和受托方以契约的方式将房屋的

使用权交给受托方。受托方和业主按照契约内容,对房屋进行相应的改造和装修,以酒店,度假公寓等

商业化形式进入市场,由受托方进行日常维护和管理,并进行经营,以发挥不动产的最大价值。
当双方签订的托管合同生效后,在合同期内,由受托方负责房屋的日常维护、管理和经营。业主和受托

方按照约定,定期分配房屋商业化后产生的收益,以及承担风险。

房屋托管主要负责房屋的招租,日常维护、管理。由托管公司交押金以及租金给业主。

这块有几个问题是业主很纠结的,也是我们需要经常解释的。
一是免招租期45天。最直白的说法就是少收45天的租金。有些业主就会想,我把房子交给中介,最多

也就是半个月的租金。而且现在越来越多的中介都对业主免费推广,只收租客的钱。托管公司往往说不

收中介费,不是中介,感觉收的倒是双倍中介费了。这种想法大多数业主都会深信不疑,而且现阶段给

他们的直接感触就是这样。
换个角度,从长远来分析,可见一斑。业主跟托管公司的租金起算日是在签订合同之日算的。如果业主

自己找租客,需要的几天或者上十天的时间是转移给托管公司的。托管公司受到委托后,他们需要专门

的人力物力对房子匹配租客,同时也需要花费一段时间。所以从时间上看我们并没有赚到1个月。对于

有些物业空置时间超过一个月的可能性,也是有的。      
第二,后面对于租客的管理,家电家具的保养维护,都是由托管公司在做。这个我深有体会。新房子还

好,老房子本来问题多,租户进去需要一定的时间适应。但是现在的租户依赖性很强,稍微有点小问题

,首先想到的不是寻找解决的方法,而是打电话过来抱怨。俨然把房屋托管公司当成他们的管家。租户

的性格素养,支付能力都不是几天能看出来的,业主自己来处理真是高风险。至于一些触目惊心的报道

就自己去网上查吧。
二是差价问题。起点高点说这个应该算是国民劣根性。自己1000租出去了,看见别人2000出租的就很

气愤,要是800,就得意洋洋,忘乎所以。从价格差直接评价而不从付出成本的对比来计算,多少显得

幼稚。还是回到差价上来,平均差价一般在100元左右。有些差价能达到400,那是因为要配上一些大

的家电。市面上最便宜的全自动洗衣机要999,空调挂机要2200,冰箱海尔要1200。也就是说差价再

大,除去这些成本就所剩无几了。我们往往更愿意接管家电齐全的房子。

有两点是业主在选择托管公司时应该注意的:
第一当然是托管公司的经营状况,社会知晓度。最好从细节入手:写字楼不一定要新要大,工作环境一

定要干净整洁;托管工作人员不一定在你面前样样承诺,言听计从,有原则的托管人员在后面的托管期

间才能干出放心的事;合同签订要正规,可能内容上不能全面完善,但起码能注明的都写进去。
第二是托管流程是否规范。一个完整的托管流程必须包括勘察房屋,价格评估,合同签订,交接房,问

题缓解期。房屋勘察就是对房子的一些基本情况,包括小区位置,家具家电配置,折旧情况等进行统计

。价格评估是对房屋进行租金估价,有些托管公司这块做得不够严谨,但我们公司这块还行,有专门的

评判标准。后面的问题缓解期一般为十五天。因为交接房后,有些东西是要用了才知道是好是坏。15

天时间是完全够的。

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