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发表于 2009-3-24 16:45:22 |显示全部楼层
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购房要注意:看房、议价、签订买卖合同、办理按揭贷款、过户、收房等六大环节

二手房自助交易能够节省一笔数目不小的佣金,虽然交易过程会麻烦一些,但有些亲戚朋友相互熟识的人之间往往会考虑选择这种方式。

自助交易的特点是上下家直接交易,无需支付较高的佣金,但是双方面临的是烦琐、复杂的交易手续,以及无第三方监督风险较大等问题。因此对交易过程都不是很熟悉的买卖双方来说,需要注意的地方还有不少。

操作过自助交易的孟伟表示,虽然其过程比较复杂,但只要细心应付,还是能够顺利过关的。据介绍,自助交易主要包括看房、议价、签订买卖合同、办理按揭贷款、过户、收房等六大环节,下面我们根据孟先生自己的经验,以及结合专业人士的建议,来对每个环节逐步进行解析。

第一关:信息真伪要验明

孟伟表示,在这道程序中,除了要对房源质量状况进行了解外,还需要注意的是,必须自己前往交易中心进行产权调查。

除了要验证卖家的房产证之外,还需要在交易中心查阅小产证信息(俗称“产调”),用以确定房源的状况,如有无抵押情况等。如现在上海市境内的房屋小产证(2003年以后制定的)上虽然有房屋的权利人、坐落地址、建筑面积等基本信息,但是却不包含该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况。如果签订定金协议并且将定金实际支付给卖家之后,才发现该房屋存在查封、甚至是虚假信息而导致整个交易无法进行时,则可能面临已经支付的本金无法保障的风险。

特别提示:在上海,“产调”内容一般有七项,其中比较重要的内容为房屋是否存在抵押、司法查封等权利限制情况,此外小产证地址、产权证上记载的人数也可一并查阅。在房产交易中心进行“产调”时,只需提供自己的身份证,然后报出物业所在的具体地址便可,当然,每项内容查询费用为5元。

第二关:议价要“细火慢炖”

对于自助交易来说,议价是一个很艰难的过程。孟先生告诉记者,他当时跟卖家议价时,也曾差点因为物业维修基金而导致交易中断,卖家不想将此包含在房价里面,但孟伟坚持要求卖家赠送,双方据理力争,互不相让,最后在朋友的斡旋下,各让一步之后问题才得以解决。

业内人士表示,买卖双方就价格问题直接“交手”,很容易产生抵触情绪,都不愿意做出让步,那么最终结果是不欢而散。而在有房产经纪人的情况下则有所不同,经纪人会根据实际情况进行调解,这样双方的意见容易达成一致。而自助交易怎样做才能使双方的意见统一呢?

特别提示:上海华燕房屋理财中心营运部总监吴伟芳建议,买家首先要对自己有意向的房产进行充分了解,做到心中有数;其次在还价时要慢慢商量,不能一口咬定一个价格不让步;此外就是懂得采取迂回战术,如果在房价上无法使对方做出让步,那么可以在别的地方得到补偿,如要求对方送装修、物业维修基金等,甚至家具都可以要求对方赠送。总之,议价需心平气和地进行,不能急吼吼,讲究的是“细火慢炖”。

当然,在议价过程中,还要仔细了解卖家其他的想法,特别是涉及到费用方面的问题,如维修基金、装修(尤其是空调、热水器等)、家具、煤气初装费、有线电视、宽带等,如何处理,都必须商谈出结果,详细记录下来,并在买卖合同中体现出来。

第三关:签合同要考虑周全

虽然自己曾经买过一次房,孟伟在签订房屋买卖合同时,还是感到有些茫然失措,幸好他托人找到一份样本,依葫芦画瓢,因此也就顺利过关了。不过他表示,为了减少纠纷,买卖合同内容尽量做到详实、周全。

签订房屋买卖合同之后,便要支付首付款。孟伟表示,如何保证这笔款项的安全是买家要认真考虑的问题。他把首付款交给了卖家,但是要求对方把房产证交给律师代为保管。

特别提示:上海联业律师事务所主任律师王展表示,在签订房屋买卖合同时,以下几点必须多加小心,如确认房主真实身份、房价、明确双方违约责任、付款过户时间、费用交接时间等。

此外,在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。补充条款的内容包括装修是否赠送,维修基金、煤气初装费、有线电视开通费、宽带开通费等如何结算,以及户口等诸多问题。当然,卖家也会提出自己的要求,如不能全额办理按揭贷款导致交易延后或者中断时应承担的责任等。

关于首付款的安全问题,专家建议可以选择第三方来代为管理。即使是直接交给卖家,也应该在第三方见证的情况下完成,如律师到场等。支付首付款之后,应要求卖家尽快办理还款手续(如果该房产有按揭贷款的话),以解除抵押。

此外,还需留有部分尾款在收房时支付,这是因为考虑到水电煤、物业管理费等税费的支付,以及保证装修部分完好而特意保留的。尾款金额一般在1~5万元之间,视具体情况而定。
第四关:申请贷款找担保机构

孟伟在申请按揭贷款时费了很大的力气,他咨询了多家商业银行,但对方一听说是个人申请,便没了下文。最后他在一家银行业务员的建议下,通过一家贷款担保公司来办理,才顺利办妥。

特别提示:上海德佑地产有关人士表示,出于多方面原因考虑,商业银行一般不大愿意接受个人贷款申请,“这就相当于批发跟零售的关系,个人申请贷款好比是零售, 而银行喜欢跟机构合作,希望走批发的路子。”这位人士如此表示。鉴于此,这位人士建议购房者跟贷款担保机构合作,以便能够顺利办出贷款。

办理贷款需要提供的证件主要有身份证、结婚证以及户口本,需要准备的材料有单位开具的收入证明以及其他资产证明(近三个月的工资账单,部分银行需要),以及银行存折和硬卡。如果还要办理公积金贷款,还需要提供公积金账户。

第五关:办理过户手续要及时

只有办理产权转移过户手续之后,买家才能真正放下心来,因此当卖家还清按揭贷款余款之后,孟伟马上前往交易中心办理过户手续。相对来说,过户手续办理过程并不复杂,只要各项证件、材料齐全,在两个小时之内能全部办理妥当。

特别提醒:办理过户手续时,买卖双方需要提供的资料包括身份证、产权共有人证明(如为共同财产)、买卖合同、首付款收据、结婚证等。先领取并填写申请书,然后到税务局驻房管部门的询价窗口进行审核,此后是买卖双方各自纳税并缴纳手续费(契税、印花税、个税等),并取得收件收据。如果夫妻两人的名字都要署在产权证上,需两人同时到场。

第六关:收尾勿忘结清费用

取得房产证之后,孟伟便要收房了,而在这时面临的是最后一关,即要求对方结清所有费用,并办理电表、煤气等过户手续,同时支付尾款。至此交易结束。

特别提醒:结清上家水电煤、物业管理、有线电视等费用,这对大多数人来说都有所了解。但是需要提醒的是,买家一定要主动提出办理电表、煤气、有线电视等过户手续,如不办理过户手续,则会为日后埋下隐患,如买家欠费,相关部门可能还会找到卖家;而卖家也有可能将其取消,买家重新开通时则需要另外付费。

办完所有收尾手续之后,买家可以把尾款付给卖家,交易全部结束。
帖子标签: 二手房, 攻略, 购房, 交易, 流程

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发表于 2009-3-24 17:08:31 |显示全部楼层
太长,没耐性看啊,主要是我不买房,呵呵
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