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发表于 2009-3-24 16:44:43 |显示全部楼层
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如今,在买房置业中“缩水”现象屡见不鲜。房屋面积、层高、规划配套等方面都有可能出现缩水现象。产生这些缩水现象的原因之一是购房者对于购房合同了解得不够全面,稍不小心就会掉进开发商设置的陷阱中,有的“缩水”会让购房者在经济上蒙受损失,但目前一些购房者对这些“缩水”陷阱却浑然不知。
面积缩水
建筑面积与套内建筑面积都要在合同中约定
案例回放:张先生预购买了一套商品房,预售合同约定建筑面积为102平方米,套内建筑面积为81平方米。还约定如果产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差,比例绝对值低于3%时据实结算,超过3%时,买家可退房。交房后,张先生委托某房产测绘单位重新测量,发现总面积与约定一致,但套内建筑面积比合同约定少了4%。张先生要求退房,但开发商认为不存在违约。
律师说法:根据有关司法解释,房屋套内建筑面积或建筑面积与约定面积不符时,合同有约定的从约定,无约定的误差比例在3%以内的双方据实结算,若超过3%买房人可要求退房并主张返还已付购房款及利息。
购房提醒:在签订合同时应注意约定细节。因此建议买受人在签合同时,要把建筑面积与套内建筑面积都作约定。
规划缩水
细化补充条款防止规划变样
案例回放:李先生购房前,售楼小姐介绍了楼盘的宏伟规划,还重点介绍了一期和二期之间的一处景观。于是他买了一套一期的房子,入住后不久,他和其他业主发现这处景观竟然变成了一幢楼房。于是,李先生与小区百余名业主共同将开发商告上法庭,要求将其恢复原状,但既成事实的东西无法改动。
律师说法:部分开发商会把一期后面的规划描绘到楼书中,并就后期规划在合同中约定免责条款,或约定特别轻的违约责任,以获取较小的违约成本与小区规划变更间的差额利益。
购房提醒:把开发商的规划作为补充条款写入合同,建议买房人先查明开发商是否已取得了后面地块的开发权,再查明小区规划是否已经过规划部门的审批;也可要求开发商把这个规划作为补充条款写入合同,并在合同补充条款中约定较高违约金。
层高缩水
要明确约定违约赔偿数额
案例回放:某楼盘多位业主一起与开发商签订了预售合同,合同约定房屋层高为2.9米。交房后,有业主发现房屋质量保证书中注明的层高有的为2.8米,有的为2.9米。于是业主作了自测,结果发现高度为2.6米~2.62米不等。当业主们要求开发商承担违约责任时,开发商却推说是销售公司在制作预售合同文本时的笔误。
律师说法:从法律上讲,合同首采文意主意 (以写入合同的文字为准),所以仅仅以笔误为由不能影响违约事实。商品房层高与合同约定不符属于违约行为,须承担违约责任。如果业主没有约定开发商赔偿数额,法院只能从合理性角度出发,酌情确定赔偿数额,而这种赔偿数额一般低于业主的预期。
购房提醒:对待层高“缩水”要明确约定违约赔偿数额,建议买房人在合同中明确约定违约责任和违约赔偿数额。
年限缩水
签约前分清土地和房屋的使用年限
案例回放:今年年初,刘先生买下某烂尾楼续建工程楼盘,买之前他询问了该楼盘土地使用年限,售楼小姐说保证是70年。后来签预售合同时,他发现合同附件《房屋土地状况》备注里写着土地使用期限为1993年~2052年,该房屋使用年限竟不到60年,李先生大呼上当。
律师说法:有许多买房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具体区别。时下大多开发商是直接从政府部门受让或从其他开发商那里转让而拿到土地的。买房人买房后,对该房屋所享有的使用年限应为:原土地出让合同规定的土地使用年限减去开发商已使用的年限。
购房提醒:建议买房人在签约前,最好到相关部门就土地性质和房屋土地使用权的起始期限了解清楚。
帖子标签: 购房, 谨防, 陷阱

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发表于 2009-3-24 17:06:55 |显示全部楼层
呵呵,买房最怕缩水了
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