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发表于 2009-3-24 15:41:29 |显示全部楼层
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《土地管理法》的修订将在年内审议。一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》(下称“征求意见稿”)的文件,开始在全国国土厅局系统“征求意见”,总计49个新增法条赫然在列。


在此之前,这份文件已经经过了国土资源部各司局的讨论。

然而,这却是一份充满了“谨慎”与“保守”的“征求意见稿”。49条新规当中,住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”,其预留操作空间的用意明显,而被视作小产权房生存空间的宅基地转让范围,也被严格限制在农村集体经济组织成员内,向城镇居民转让仍无可能。

“新军规”:49条仍“保守”

尽管拥有49条新增“军规”,但相比于2008年夏天国土资源部内部讨论的“草案”,“征求意见稿”开始“有限回收”。据了解,“征求意见稿”将形成《土地管理法》的基本框架,全国人大法工委也将审核该法。

“现在,国土资源部正在就‘征求意见稿’征求地方国土系统的意见。”3月18日晚,接近国土资源部的一位消息人士向记者证实。

他告诉记者,“征求意见稿”新增 49条“新规”,涵盖了农村集体土地权利、承包经营权流转、土地督察、土地使用权到期处置、宅基地权利、土地交易、征地及其补偿、土地调查登记、耕地保护等多方面的内容。

在此之前,《土地管理法》的修改在十届人大期间就已经被列入“一类立法”范畴,本应在十届人大任期之内完成,但由于牵涉土地财产权等一系列核心敏感问题,一直拖延至十一届人大,《土地管理法》仍在修改。

记者了解到,2008年夏天,国土资源部内部曾起草了《土地管理法》的“草案”,供内部讨论,在那份“草案”当中,“已经具体到了‘法条’,是一个比较详细、全面的方案”,前述消息人士称。

在这份“草案”中,对现行《土地管理法》多有突破,如宅基地可以抵押、明确住宅用地70年使用权到期之后自动无偿续期,这份草案甚至还为符合土地用途的“小产权”房预留法律空间等,其激进程度,可见一斑。

然而,当下谨慎代替了“草案”中的“激进”,在“征求意见稿”的文本中,上述内容都已经“删除”或“调整”。

70年后“续期”:替换“无偿”条款

商品住宅土地使用权70年到期之后如何续期,便是被“调整”的内容。

“我现在了解的情况是,在‘征求意见稿’中的第103条,单独列了一段表示住宅建设用地使用权期限届满的,按照国家有关规定自动续期。”消息人士明确告诉记者,这是为了对接此前《物权法》的相关规定。

按照中国法律规定,住宅用地的使用权期限,为70年。

不过,相比于2008年夏天的那一版“草案”,该法条就显然经过了调整。在 “草案”中,该法条的表述为“住宅建设用地使用权期限届满的无偿自动续期”,相比于“草案”,“征求意见稿”以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”,“无偿”的表述不再明确,也将不会再进入法律。

“是有偿续期还是无偿续期,现在还说不准。”一位长期从事土地制度研究的专家表示,他认为,如果《土地管理法》的修订中明确了“无偿”,那么,政府将肯定不能在续期中收取费用,而以“按照国家有关规定”作为表述,“就可以是无偿,也可以是有偿,这样就有了回旋的空间,按照届时的情况管理,实际上把这个权力交给了政府。”他强调。

他还告诉记者,即便政府采用住宅用地有偿续期的方式,也会由各地根据自身的不同情况设定不同的“收费标准”——因为全国的地价不同。而在北京,已经有按1300元/平方米价格续期的说法流传,但仅限于房地产业内,官方始终未予证实。

另外,目前的“征求意见稿”中,还明确了非住宅用地将采用有偿方式续期,并且要求提前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回土地的以外,应当予以批准。不过,对于政府因社会公共利益收回的土地,将采用无偿的方式,至于地上物以及设施则按照评估的价格进行赔偿。

宅基地:“消失”的“财产权”

记者了解到,2008年夏天国土资源部内部讨论的“草案”中,在“土地使用权”一章中,特别规定“经批准,宅基地使用权可以依法转让、出租和抵押,但转让后,不得再申请宅基地”。

“当时我们看到有经批准可以抵押的表述,觉得这是很大的突破。”一年前参与该项工作的专家回忆,但现在,这一令他兴奋的条款,在《土地管理法》修改框架即将形成之时,被悄然修改。

前述消息人士告诉记者,在“征求意见稿”土地权利一章中,第21条只是规定宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有、使用和收益的权利,可以依法利用该土地建造住宅及其附属设施,而无“草案”中的“可以抵押”。

“因为草案是在十七届三中全会前起草的,是有很多突破现有土地制度想法和设计。”他向记者解释如是修改调整的原因,“但三中全会对土地只是放开了承包经营权的流转,而并没有像外界猜测的那样赋予农村土地更多的财产属性,宅基地的抵押权也没有放开的精神,所以,《土地管理法》的修改,还是遵循了三中全会的精神。”他说。

记者了解到,在“征求意见稿”“建设用地”一章第90条中,规定了宅基地使用权人经本集体组织同意,在保障基本居住的地前提下,可以将其宅基地向符合宅基地申请条件的人转让、赠与或出租。

“但征求意见稿中有一个‘符合申请条件的人’的表述,实际上是设置了前提,而同样是这个‘征求意见稿’的第90条规定,宅基只能分配给本集体组织成员。”前述消息人士称。

显然,在如是前提下,宅基地虽然可以出租、转让,但卖给城镇居民却仍属法律禁止行为,变向“预留”小产权房的法律空间,已无可能。
帖子标签: 空间, 续期, 政府, 住宅
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发表于 2009-3-24 16:07:16 |显示全部楼层
我现在都还没房呢,说不准啊
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