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发表于 2009-3-24 10:01:28 |显示全部楼层
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横看成岭侧成峰,远近高低各不同。有时候,我们换一个角度、换一个思路来看看,你就会发现,房地产也有鲜为人知的一面。
■房屋保修期内不能用大修基金

近日,据西安仲裁委员会发布的《2008年度商品房买卖纠纷仲裁报告》显示:2008年因房屋质量问题提起的纠纷仲裁案比例较往年有所上升。仲裁委认为,发生质量问题,作为出卖人始终应当向买受人承担房屋的维修责任,负有在维修过程中沟通、协调和解决的义务。“房子有问题了,比如水管破裂,购房者找物业公司修,他们会不会动用房屋大修基金呢?”
很多人只知道房屋大修基金是修房子的,但却不知道什么时候用。
房屋大修基金(又称专项维修资金),多层按照总房价的2%,高层按照3%收取,用于小区物业保修期满物业公用部位、共用设施设备的中修、大修和更新改造。房屋共用部位大修工程范围包括:房屋主体结构部位,包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等,因损坏影响住用安全,需要拆换加固的;整幢楼屋面因损坏影响正常使用,需要重做防水或者保温层的;外檐面层脱落、保温层损坏达到整幢楼外檐面积30%以上,影响安全和正常使用,需要修缮的;整栋门共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手因破损影响正常使用,需要修缮的。
根据《西安市商品住宅使用说明书》、《西安市商品住宅质量保证书》,房屋的不同“部位”都具有不同的保修期限。从6个月到5年不等。“管道堵塞”国家规定的保修期是6个月;屋面防水是5年;供热与供冷系统分别为2个采暖期和供冷期,其余像墙面、顶棚抹灰脱落、电器管线、给排水管道安装等都是2年。
西安市消费者协会副秘书长马世群说:根据国务院及建设部的相关规定,保修期内的商品房维修由开发商负责,保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。购房者要对房屋不同部位的保修期限做到心知肚明。业主一旦发现有违规挪用商品房大修基金现象,应及时向房管、公安等有关部门举报反映。“需要提醒消费者,保修期从工程竣工验收合格之日起计算,请大家看清楚,有问题及时给物业公司反映,找开发商解决。”
■房地产业利润周期怎么算
在很多人眼里,房地产就是暴利行业。“卖一套房挣几万甚至几十万,开发商心太黑!”购房者认为,和手机、彩电、笔记本电脑相比,房子利润太高。
海尔集团首席执行官张瑞敏曾说过,家电产业是充分竞争的行业,目前的利润率仅在2%~3%之间,已经像刀片一样薄了。西安一位从事IT行业的刘先生也同意张瑞敏的观点,他说:“张瑞敏说得没错,卖一台电脑,可能就赚几百元;购房者说得也没错,开发商卖一套房子,少则赚上万,多则几十万,甚至上百万,表面上看,房地产绝对是暴利行业,但是大家都忽略了一个问题,那就是利润周期。”
一套房子,从拿地到顺利交房,差不多得两年时间,从做地基到楼房建成达到交付水平,差不多也得一年时间。按目前西安商品房销售均价4300元/平方米来算,即使开发商有30%的利润,也不过是12.9万,平均到每天是358元,平均每小时14.9元。
据说东芝笔记本电脑平均两分钟就能生产一台,按每台售价5000元算,即使它的利润薄得像纸一样,比如1%,理论上一小时也能创造1500元的利润,一天就是36000元。卖一套房一年赚30%和卖一台笔记本电脑两分钟赚1%相比,这笔账大家应该能算得清。
■房子升值与业主关系有多大
如果你留意房产广告,就会发现楼盘用得最多的是“升值潜力无限”这句话,开发商对这个词也是情有独钟。在一篇文章里,可以不厌其烦地用,大标、小标、内文,用得再多,他们都不嫌烦。
买涨不买跌,已经是房地产市场的流行用语,购房者这么说,售房者也这么说,那么究竟这句话是怎么来的呢?
此话的发明者又是谁?是早期开发商的策划团队。当商品房刚刚上市供应时,为了拉动购房者的购房冲动。
买涨不买跌,这句话本身没有错,谁都愿意买一个将来涨价,而不是将来降价的房子,开发商正是抓住了消费者的这一心理,才频频抛出“升值”一词的。
可是,不是所有的升值,都能给你带来实惠,很多时候,“升值”就是水中月、镜中花,看得见,得不到,想开了就是这个理儿。
在美国,买下一套房子并不等于从此一劳永逸,根据法律,房主每年都要向政府缴纳相当于房产市值3%的房地产税,而且,美国的法律涉及方方面面,一般是不敢轻易逃税的。“我叔叔在美国有一套房子,在洛杉矶繁华地带,离他上班的地方很近,后来房子不断升值,每年给政府缴纳的地产税越来越高,本来他不打算卖房子的,可压力越来越大,最后负担不起,只好卖了。”从美国留学归来的周先生用亲人的事例告诉大家,房子升值也会给业主带来麻烦。
其实,不管是中国还是美国或者其他国家,大部分人买房子都是用来住的,升值、贬值与他关系不大,只有少数的投资者或者是因特殊情况,要将房产变现的,才会涉及这个问题。
帖子标签: 房地产

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发表于 2009-3-24 10:31:43 |显示全部楼层
好像是看懂了些
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