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发表于 2009-4-1 10:05:03 |显示全部楼层
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假按揭是中国的次级贷款,是中国经济的一颗毒瘤,是中国社会腐败的典型代表,只有下大决心,坚决铲除假按揭,才能维护社会的公平和正义。

我们要铲除假按揭,必须从源头上做起,假按揭的源头是银行,而银行做假按揭最多的是深发展、兴业、浦发、民生等一批中小银行,这批银行打破了金融业应有的规则,给假按揭大开方便之门,必须予以严厉的查处。

央行和银监会多次重申,必须防范金融风险,严格执行二套房贷的政策。2007年的927房贷新政,为什么能够迫使房价下降,一个主要原因就是从源头上杜绝了假按揭,而杜绝了假按揭,就是直接打击了楼市的投机行为。927房贷新政宣布后,一夜之间,深圳大量炒家做鸟禽散,开发商资金链绷紧,才有了很短暂的楼市的回暖。而这来之不易的楼市的理性和健康状态,仅仅只维持了一年,这是中国社会的悲剧。

为什么控制首付能够直接打击银行骗贷行为,一个很主要的原因是风险和杠杆的定律。那些骗取银行贷款的开发商和炒家都很清楚,只有在20%的首付内,风险才是买家的。国际通行的首付标准是30%,我们的927房贷新政是二套房首付40%,这样,在目前体制不健全的情况下,利用房地产来骗取贷款的情况基本就会被杜绝,房价的理性回归就很正常。但是,如果取消了927房贷新政,其实对自住买家一点好处也没有,只是给楼市投机行为和骗取银行贷款行为打开了方便之门,房价就是这么开始重新上涨的。也就是说,是因为犯罪行为推进了本轮房价的局部和个盘的上涨。用犯罪的手段来推动房价的上涨,是中国社会的一大特色,但是,无论如何是不可持续的。
帖子标签: 按揭
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发表于 2009-4-1 10:05:39 |显示全部楼层
我们从源头上控制假按揭的问题,最主要还有银行审查问题。我们现在的通行做法是收入证明,这个证明是丝毫没有法律责任的,买房人随时随地可以开许多这样的证明。国际通行做法是税单验证法,你有没有还款能力,绝对不看你的什么收入证明,而是看你的税单。国外的税单具有不可造假的法律效应,所以,只听说某一个城市炒楼的,比方说香港,而很少看见一个国家的所有城市都在炒楼的,而一旦一个国家所有城市都在炒楼,那这个国家经济的崩溃也就在眼前了。



举一个简单的例子,为什么必须杜绝假按揭。假如甲、乙二人都是专业炒房者,且互相为熟人,两人在同一个楼盘各采用按揭方式购买了一套房子,房子总价款都是100万元,其中,个人首付款为20万元,向银行贷款80万元。注意,在此过程中,炒房人的实际投入仅为20万元。半年后,两人所购买房子的价格都升高了30%,此时,甲、乙二人互相签订房屋买卖协议,甲把房子卖给乙,乙把房子卖给甲,每人各得到对方支付的房屋转让款130万元,同时二人都采用首付20%(即房价款130万元的20%)的方式在另一家银行办理转按揭贷款,二人的首付款都为26万元,向银行办理的转按揭贷款都变为104万元。甲、乙二人都以收到的来自于对方的130万元的房屋转让款去还清第一次按揭时的银行贷款80万元,同时支付转按揭中的首付款26万元。在办理完毕转按揭贷款业务后,甲、乙二人手中都剩余了24万元。



从局外人看来,这种“对倒按揭”行为看起来好象只是甲、乙二人之间的游戏,但如果仔细分析,其实奥妙较深,发人深思。甲、乙二人之所以愿意玩这种游戏,有个前提就是房价上涨,并且在房价上涨过程中能获得利益。在上述事例中,如果二人在办理转按揭贷款后,房价剧烈下挫,使得房子的总价款小于或是等于转按揭贷款数时,甲、乙二人就会放弃对房子的所有权,停止归还银行贷款,让银行收回房子。由于二人在两次房子买卖过程中,实际投入就只有20万元,但由于办理完转按揭贷款后还剩余24万元,此时,二人不但收回了全部的投资成本(即20万元),而且还收回了部分收益(即4万元),投资收益率为20%。



如果二人在办理转按揭贷款后,房价下降较大,但房子的总价款依然大于或是等于转按揭贷款数量时,二人就可以迅速出售房子,在归还全部银行转按揭贷款后,还能收回部分首付款。这部分首付款再次成为二人的获利。此时,二人的获利均为4万元再加上收回的这部分首付款,投资收益率肯定将大于20%,但具体的收益率高低取决于收回的首付款比率。



如果二人在办理转按揭贷款后,房价处于上升阶段,二人就如第一次办理转按揭贷款时一样,再次签署房屋买卖协议,将房子以更高价格卖给对方,并再次到银行办理转按揭贷款。此时,虽然首付款增加了,但从银行获得的贷款总数也大大增加。如此时房价再次上涨了30%,房子总价款上涨为169万元,再次办理转按揭贷款的首付款为33.8万元,向银行的转按揭贷款为135.2万元。同时,甲、乙二人各收到来自对方支付的169万元房子转让款,在归还第一次办理转按揭的银行贷款104万元,并支付第二次转按揭贷款的33.8万元的首付款后,还剩余31.2万元。如果此后房价下跌将33.8万元的首付款全部损失,炒房人的净收益还达到56%。如果下跌的损失少于33.8万元,净收益将超过56%。如果房价继续上涨,其投资收益将超过225%(即31.2-20+33.8=45,45/20=2.25)。
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发表于 2009-4-1 10:06:13 |显示全部楼层
当然,只要房价上涨,甲、乙二人互相就将把这种对倒游戏进行下去,只要房价上涨,他们就能从银行贷出更多的钱来,他们就能获得更多的收益,但一旦房价下跌后,他们就迅速停止这种游戏,把房子卖给二人之外的第三人,迅速离场,收回部分最后一次转按揭时的首付款,或者干脆把房子推给银行,宁愿全部损失最后一次的首付款。同时,由于房屋买卖协议是在熟人或是亲戚之间签署,买卖双方完全可以相互抬高房屋买卖价格,以从银行贷到更多的款。



但是,本轮假按揭已经完全脱离了这种惯常用的操作手法,而是改为赤裸裸的犯罪。开发商找来一批人,以五万十万不等的手续费,直接假买房子,从银行套取资金。一旦房价继续下跌,就把这些高价出手的房子留给银行。炒家更是大量使用假身份证明,从银行套取资金就消失的无影无踪。而银行的工作人员不可能不知道这种情况,但是,他们和开发商炒家串通一气。获取非法利益后,神不知鬼不觉的调离银行,甚至出国享福去了。
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