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发表于 2009-7-29 03:32:49 |显示全部楼层
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海口作为省会城市,经过多年的发展,尤其是海口房地产走出了,03年以来的低潮,正迎来新的发展机会,根据海口的经济需要,优化海口的中央商务区,确定海口中央商务区的位置,重心开发是非常有必要的,国贸板块事实一直是 海口中央商务区  ;的标志,一直以来,海口国贸区就被规划定位为海口市的金融贸易区,十多年的发展已成为海口市商务最集中、人口最密集的经济区域,在海口很多公司或者机构都是尽量把自己的办公地点选择在国贸地段,以代表公司的实力和形象;从这样的心理需求,我们不难看出,国贸板块,已经是人们心目中认可的海口中央商务区了;
    国贸板块,一直是优质区域,是商业地产的典型,但是国贸板块向CBD模式过度,就会形成商业地产到商务地产的变化了,实际上仍然是一个集聚和扩散的效应,但是内容有明显的变化。就是集聚什么是扩散什么在发生变化?这和经济结构是连在一起的。海口负责玉沙村改造的领导们,应该知道和清楚什么是商业地产和商务地产,商务地产应该是这么几个特点:

  第一个是产业的集聚性。如果商业地产看作是人流、商流、物流、信息流等等这样一个交易、商贸为主的集聚功能的话,商务地产应该是更大范围里面的对各种现代的第二产业、第三产业一个集聚。像我们看到的纽约或者是巴黎,或者是香港,或者是我们北京CBD商务中心,它的功能已经主要不是商业,不是一个交易的场所,不是商业的概念或者传统的商业的概念,而是一个产业的集聚。而这个产业集聚不是在这里生产产品,或者是直接在这里进行交易的,而是带动了更大范围里面的产业集聚。
  第二个特点就是网络的关联性。要带动或者是扩散,就不是靠这个场所本身,而是靠它所关联的产业的网络。可以辐射到区域以外,甚至像现在时代在全球范围里面进行辐射。
  第一个特点就是经济的带动性。如果说商业地产是一个城市的商业交换、贸易的中心,那么一个商务地产就是一个区域,这个国家,甚至全世界经济的首脑、中心或者是核心,这样一种功能。所以商商务地产跟商业地产从性质上来看是完全不同的概念,或者功能上、内涵上有本质的差别或者是有新的提升,所以我想这是一个创新的概念,需要我们大家认真去探讨,像我们EAC的话,就是典型的商业地产而不是商务地产,商务地产内部的经营有什么规律就需要我们认真去进行思考,下面四个方面谈一点初步的想法:
  一个是商务地产发展的历程,我觉得跟城市发展的阶段有关系的,我们可以把城市发展分为三个阶段,上个世纪的初期是城市的扩张期,世界级、区域级的大城市增加,在这些城市形成了CBD的雏形,但是功能还是商业功能主导,所以现在看到的很多的文献是30年代、40年代、50年代的研究,当时是产业可实践提供这样的机遇,所以商业地产的研究也得到了很好的发展,上个世纪50年代到80年代可以看作是城市的蔓延期,大城市已经有了,像纽约、东京、上海、伦敦、巴黎这些城市不断在进行蔓延,在这个蔓延过程里面,刚才一、二、三产业开始逐渐的更替,城市的中央商务区逐渐向综合性发展,不仅仅是商业地产,而是综合功能,特别是商务功能。所以我们看到所谓的CBD里面的,金融、写字楼、各种传媒,像北京的商务中心就是金融和信息传媒占主导地位,那里根本没有很多占主导地位的商业项目,只是一个配套。80年代以后,主要的进入“城市升级期”升级的含义是什么?就是不再简单的扩张或者是蔓延,而更重视功能的强化、功能的改进,这就是我说的信息化、全球化、网络化带来的城市的功能的升级。所以它的特点是区域带动强化阶段,这个时期的商务地产可以认为它已经成为我们现在所说的商务地产。它的主要的作用是带动产业的发展,带动区域的发展,在全球范围里面进行信息、资源的整合,起这样一个商务功能,而不是贸易功能。
    由于历史上的种种因素造成了目前海口国贸区存在的一些缺憾,由于缺乏合理规划,导致海口国贸高端写字楼的供应明显不足,重要区域部分写字楼始终是大企业和机构寻求的目标;
   可喜的是:目前通过近两年时间,海口国贸板块完成了玉沙村的拆迁工作,正全面进行合理的国贸改造,那么,海口中央商务区如何合理规划和发展?,面对国贸玉沙村改造CBD (Central Business District)概念是上世纪20年代,其内涵是包括由百货公司和其他零售商店,以及办公、酒店、娱乐场所、公共建筑等设施构成的城市核心部分。近年来,随着世界产业结构的调整,CBD越来越成为城市综合性经济活动的中枢,如美国纽约的华尔街、香港中环、上海浦东的陆家嘴、北京的朝阳区等地区。CBD的核心功能是金融、贸易、商务等,国外城市的CBD一般要经过十几年的发展才逐渐成熟。现代大都市的CBD是经济生活国际化的产物,是适应生产力进步的结果,同时也是一个城市现代化的象征与标志。这里聚集着实力雄厚的企业王国,还有与之匹配的专司创造财富神话的精英群体。
    发展中央商务区提升海口城市竞争力,中国加入WTO以后,中央商务区的建设被很多城市提上了日程。很多城市把建设CBD作为城市的核心和标志,期望通过CBD可以提高城市的整体竞争力。为此,中国的一些大中城市像上海的陆家嘴,外滩与竹园多于6平方公里的范围内为上海发展中的CBD。北京中央国际商务区正在形成当中。一些大中城市和一些省会城市也在CBD的建设希望在本地区内肩负起金融控制中心的责任,借以提高城市在本地区范围内的竞争力,巩固领导城市的地位。
     毕竟,CBD的建设中主要的是商务房地产的开发,其中以写字楼为主要的商务房产。

      我们必须知道,城市综合竞争力强不在于城市人口多、规模大,而在于有特点。
     当城市人口和规模达到一定程度时,就要通过充分发挥自身特点提升城市竞争力。在十大城市中,不管是特大型城市,还是稍小一些的城市,无不是充分认准自己定位,扬长避短,找到一条独特的发展之路。如东莞的加工贸易、澳门的娱乐业、北京的高新技术产业等。与此形成鲜明对照的是,中国有些城市如武汉、沈阳、西安等,都有相当的经济实力和人才优势,但综合竞争力前十名却榜上无名。其原因就是这些曾作为老工业基地的城市创新机制不够,没有充分利用自身优势,在新经济时代显得有些落伍。综合竞争力和经济实力当然不能划等号。一些经济实力较强的城市不见得综合竞争力强。但综合竞争力强的城市由于代表着城市发展方向,其经济实力一定会越来越强。而目前经济实力强的城市如果没有较高的综合竞争力,其经济发展的后劲将大受影响。
      海口,你的特点是什么海口国贸中央商务区;,你的特点是什么?玉沙村改造,改造了什么?为国贸板块带来了什么?

    目前,玉沙村改造工程将把玉沙村分为南北两个区域进行开发
  南为安置区 北为商务区
  玉沙村改造工程将把玉沙村分为南北两个区域进行开发。南区主要为安置区,总面积为13.19公顷,未来将拥有地上和地下共2400多个停车位,该区域将修建现代风格的建筑物,各种大型商业配套设施等一应俱全,成为未来的国贸核心居住地之一。
  北区规划改造方案还未最终确定。北区改造的目标为打造海口新的休闲商务区,成为名副其实的国贸核心地带。
  玉沙村拆迁过后,未来的玉沙村将会变成什么样子?据了解,玉沙村改造工程将把玉沙村分为南北两个区域进行开发,南区主要为安置区,北区也划了一块地方以满足村民就地安置的愿望。北区改造的目标为打造海口新的休闲商务区,成为名副其实的国贸核心地带。
  南区:
  分两期建设中高档社区
  据了解,玉沙村安置区(南区)位于海口最繁华的国贸地段,具体地理位置为海口市龙华路与金龙路交界区域,以及海口市公安局周边区域并包括海口市公安局现有用地。南区的总面积为13.19公顷,未来将拥有地上和地下共2400多个停车位,该区域将修建现代风格的建筑物,各种大型商业配套设施等一应俱全,成为未来的国贸核心居住地之一。
  按照目前已经通过的规划设计方案,玉沙村南区将分为两期建设中高档社区,区域内的住宅底层将采用架空两层的设计方案,增加可利用空间。南区内规划总建筑面积42.34万平方米,住宅建筑面积32.21万平方米,沿街商业建筑面积达到6.40万平方米,其他服务配套0.26万平方米,规划中的小学占地0.81万平方米。南区内容积率初步设定3.21,建筑密度为28.5%,绿地率达到38.9%,完全与国贸、世贸一带高楼林立、交通发达的环境融合在一起。
  北区:
  打造休闲商务区为目标...........

我们期待着。
本文转自:海口房地产网                                    海口房地产网
作者:刘海东
帖子标签: 出路, 地产, 海口, 机会, 商务

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