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发表于 2009-7-22 10:37:12 |显示全部楼层
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核心提示

    一个通过招商引资渠道进驻安康的商家与当地企业“合作开发”,在市区商业核心地带建起一座商业大厦,随之发生的一系列事情让人始料未及:开发商负责人揣近亿资金远赴国外;其中存在一房多卖现象;购买商铺的200余商户房产证无法办理……这样一起普通的“合作开发”项目,暴露出当地在招商引资、国企改制、房屋产权管理等诸多方面存在的监管漏洞——

    虽然楼高只有九层,但坐落在安康金州路中段商业核心区的南方新世纪商厦,仍算得上是安康市一道亮丽风景。随着商业用地走俏,这座大厦升值空间大涨,但拥有大厦中492个商铺的276户业主却怎么也高兴不起来,因为他们花巨资购买的商铺,现在办不了房产证。


    更让这些业主担心的事情是,开发商陕西绿洁实业开发有限公司(以下简称绿洁公司)此前在与商户签订了购买合同并将业主们的商铺转租给他人,收取了近亿元资金,绿洁公司原法人代表不知所踪。

    招来“金凤凰”联合建商厦

   “如果办不了房产证,房子就不是我们的,辛辛苦苦攒下的血汗钱就可能打水漂,这可是一辈子的积蓄呀!”商户蔡先生说,如果办不了房产证,房子便不能交易,等于被套牢了。“当初我就是看中了商铺地处商业核心区,才拿出所有积蓄在此投资购买商铺的。”

    南方新世纪商厦其前身是安康市汉滨区新城街道办事处下属的集体企业——安康市金州百货商场(原城郊布鞋厂)。2005年3月,商场与汉滨区通过招商引资,吸引来客商——陕西绿洁实业开发有限公司。双方签订联合建设合同书,兴建“金州商厦”,后更名为“南方新世纪商厦”。

    商厦竣工后,2006年5月29日,绿洁公司在安康市房产管理局办理了“南方新世纪”商品房预售许可证,将商厦一层至九层的492个商铺出售给276户个体投资者,并承诺办理产权手续和兑现托管收益金,还与认购户签订了商品房买卖合同和商铺委托管理合同。

     据汉滨区政府相关负责人介绍,“南方新世纪商厦”联合开发项目是汉滨区新城街道办事处在2005年的招商引资项目。而《联合建设合同书》上约定:由金州百货商场提供5.934亩土地,绿洁公司出资3000万元建设,新建成的金州商厦产权归双方共同所有,在50年经营期内,双方不得对产权进行处置……

    276商户争相购买“合法商品房”

    为了办理有关证件,金州百货商场与绿洁公司又签订了补充合同,双方约定各占有商厦一定比例的面积,而在绿洁公司所享的权益中,“有50年的所有权和经营权,50年期满后,商厦无偿交还给金州百货商场”。而此后,金州百货商场又和绿洁公司签订返租合同,期限为20年。

    2005年8月,汉滨区新城街道办事处派人持《联合建设合同书》,前往安康市房管局申请为绿洁公司办理商品房预售许可证,房管局认为“出让50年经营权”等条款不符合预售规定,并明确指出:办理预售许可证应提交开发商营业执照、资质等级证书、国有土地使用权证等要件。

    2006年5月,新城街道办再次向安康市房管局提出申请,要办理商品房预售许可证,并提供了相关手续。“那次他们提交的要件多了一份《补充协议书》。”据安康市房管局相关负责人介绍,《补充协议书》变更了主合同有关50年经营权的条款,明确了双方房屋所有权的分割比例。

    随后,安康市房管局于2006年5月29日为其发放了预售许可证。这份“南方新世纪”商品房预售许可证主要内容为:该楼盘总面积20160平方米,减去金州百货商场拥有的产权面积4000余平方米,批准预售面积为16000平方米。2007年6月,安康市房管局又为绿洁公司办理了房产总证。“大多数商户都是在那个时候购买了商铺,因为人家有预售证又有房产总证,既然是合法商品房,我们就放心购买了。”“我们购买商铺后,又返租给了绿洁公司委托管理,他们按年兑付给我们收益金。”商户刘女士说,276商户全部将商铺返租给了绿洁公司,“因为绿洁公司承诺的收益金非常诱人,年收益金达12%,有的达到15%。”

    据了解,买商铺的276商户,少则投资十几万元,多则投资上百万元。警方和房管部门证实,仅此一项,绿洁公司所得房款7600余万元。

    产权起了纠纷房管局突然“中止办证”

    作为投资的商户,因为考虑商厦有预售许可证和房产总证,因此谁也没有怀疑过商厦的合法性。直到2008年7月,安康市房管局突然停止为商户办理房产证。“2008年2月,绿洁公司为购买商铺的11名商户办理了分户房屋产权证,当其他商户闻讯前去办理房产证时,房管局却不给办了。”期间,商户们听到传闻:绿洁公司老板携上亿元的资金外逃、“南方新世纪”商厦因存在违规销售等行为办不了房产证等。

    很快,200余商户闻讯聚集到一起,前往安康市政府、市房管局反映情况,有人要求房管局继续办证,有人要求退款……

    安康市房管局相关负责人说:“停止办证的原因是,金州百货商场派人反映他们与绿洁公司共同开发的商厦存在产权纠纷,金州百货商场称绿洁公司把属于他们的商厦给卖了。”于是,安康市房管局通知双方协商解决产权纠纷,这一协商就是10个月。

   今年6月12日上午,金州百货商场百余名职工突然聚集到安康市房管局所在的安康市建设局办公大楼,要求撤销“南方新世纪”商品房预售许可证和房产总证,原因是“绿洁公司违反合同出售商厦”。同时,金州百货商场认为,房管部门为绿洁公司发放预售许可证和房产总证是违法行为。“他们在政府相关领导干部的协助下,钻政策的空子,屡次变更合同,目的就是把商厦所有权划到他们名下,然后出售。”

    近日,记者多次联系绿洁公司负责人,均未果。在绿洁公司设在“南方新世纪”五楼的两间办公室,记者没有找到一名工作人员。大楼物业管理人员说:“绿洁公司这两个月来很少有工作人员来,我们也没有他们的联系电话。”

    土地不过户的“联合开发”从法律上讲属违规

    原本一个双方合作开发、盘活国有企业的好事,为何引发诸多问题?

    “主要问题是市房管局不该给绿洁公司办理预售许可证和房产证,办不了证,绿洁公司就不会出售商厦,商户们的钱就进不了他们的腰包。”金州百货商场方面认为,安康市房管局给绿洁公司办预售许可证和房产总证是违法的,“因为土地使用证一直在金州百货商场手中,没有过户。”

    那么,安康市房管局给绿洁公司办理商品房预售许可证和房产总证是否违反规定呢?对此,安康市房管局相关负责人坦承:“土地不过户的‘联合开发’是安康的特有模式,但从法律上讲是违规的。我们办证是依据了市政府的相关会议精神。”

    据了解,近年来,安康市政府为了解决困难企业和改制企业经营问题,出台了“联合开发”等相关政策,允许在土地不过户的情况下进行联合开发。“绿洁公司与金州百货商场联合开发的‘南方新世纪’项目在安康市既不是第一个,也不是最后一个,在已经办理的十几个联合开发项目中,都采取的是这种方式。”安康市房产管理局这样解释。

  “按照我国房屋产权管理办法和商品房预售管理办法,土地由金州百货商场过户给开发商绿洁公司是商厦取得商品房预售许可证和房产证的一个很重要的条件,如果土地没有过户,按规定房管局是不可以为其办证的。”陕西咸益律师事务所律师郭磊认为,“安康模式”没有法律基础,很容易导致开发商卷钱开溜的情况发生,风险很大,“政府违规开绿灯给开发商办证,政府、企业和商户都将面临极大的风险,南方新世纪一案就是例子。”

    “这中间还是一个利益问题,如果土地过户,金州百货商场就得向政府缴纳30%的土地出让金。”知情人士透露,按照当时的地价,金州百货商场出让5.934亩土地的总价至少在1500万元以上。

    绿洁公司在做“赔本买卖”?

  “我们算了一笔账,商厦建成后,绿洁公司将一层至四层商业用房整体租赁给南方商贸有限公司开办南方新世纪商厦,五层以上绿洁公司租赁给金豪商务酒店。商厦年租赁总收入700余万元,而绿洁公司年需支付认购托管收益金和金州百货商场租赁费共计1270余万元。”多名商户事后才发现,如果按绿洁公司目前的经营方式,一年就要倒贴500余万元,“这种亏本买卖开发商怎么会做?他又如何能给商户们兑现合同约定?”

    而据汉滨区有关部门调查,绿洁公司法人代表赵某在开发“南方新世纪”的同时,还在安康市区另一商业繁华区投资了一家大型的酒店和餐饮店,由其妻李某经营。凑巧的是,在2008年底,绿洁公司不仅更换了法定代表人,赵某与其妻李某也办理了离婚手续。

    当安康市房管局在2008年为部分购买“南方新世纪”商铺的商户办理分户房产证时,也发现商铺有一房多卖的现象,这也成为房管局停办分户房产证的原因之一,“绿洁公司不仅一房多卖,还把属于金州百货商场的商铺也对外进行了出售。”

     就在各级相关部门多方联系绿洁公司原法人代表赵某时,外界传出了“赵某卷款逃至加拿大”。据安康市和汉滨区相关部门初步查证,赵某的确于今年3月19日赴加拿大。知情人透露:“赵某曾电话告诉当地一名政府官员,说他是去加拿大给子女看病。”

    据有关部门初步查证,绿洁公司的账户现有资金不过数万元,出售商铺和出租商铺累计近亿元的资金下落不明。目前,此事已引起安康市委、市政府和汉滨区委、区政府的高度重视。汉滨区委已成立了由区委书记龚光喜牵头的专门机构来协调处理此事。相关负责人表示,一定会给商户们一个说法。

    7月16日下午,记者从有关方面获悉,目前安康市和汉滨区公、检、法以涉嫌经济犯罪已对此事立案展开调查。“绿洁公司现在的法人代表李某已被警方控制,员工基本走完了。”知情人说。
帖子标签: 安康, 忽悠, 开发商, 业主

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