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发表于 2018-10-22 11:20:56 |显示全部楼层
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西安论坛大爆料栏目
      [房价有调控车位却任性涨价 西安部分车位贵过房价]如今发展变化随着政府调控而改变影响还是很深远的基础设施跟不上容易造成如今的尴尬窘境汽车发展过速令时下的有车一族大部分人很纠结啊,高房价被人吐槽,有过之而无不及的却是不断上涨的车位价格。尤其是在当前机动车限行延长的背景下,停车成本更是与普通市民息息相关。

去年下半年开始,为了遏制西安快速上涨的房价,西安市物价局要求开发商在调整价格前须向该局进行商品房价格申报,也就是对商品房价格进行“调控”,调控一年多来,起到了较好的效果。然而,记者近期采访发现,房价涨幅趋缓,车位价格却不断上涨,同时,还出现产权等方面的乱象。业内人士呼吁:西安应该向成都、杭州等城市学习,对乱象已久的车位进行全面调控,不能任开发商随意涨价。

部分小区车位使用率悬殊

地下停不满,地面停车却要抢

去年年底收房的王先生,最近正在为停车问题而焦虑。“我们小区一个地下车位卖18万,可以贷款但利息较高。”王先生告诉记者,他的家位于西安南三环一个楼盘,刚装修完不久还在晾房子。“一下子拿出十多万买车位,手头有些紧张。”让他比较担心的是,小区规划的车位配比不足1:1,如果现在不买车位,将来停车怕是要“打游击”了。

家住西安城东广运潭大道的吴先生说:“我们小区车位平均在16万左右,感觉太贵了。”吴先生表示,如果不想买车位,就得租赁车位,否则车就不能开进小区。小区门口有机动车停放服务中心的停车位,是按照小时收费的,而且数量有限。

地下停车场停不满,地上停车却抢破头。记者上周走访发现,西安部分小区停车位使用率“上下悬殊”。在城南电子正街附近一楼盘,记者上周三晚在其地下停车场看到,尽管这里有上千个车位,但使用率一般,部分区域一排十多个车位仅停了两三辆车。而在该小区门口道路和人行道上,却停了不少私家车。业主孙先生介绍,小区车位没有卖完,所以车库才显得空,“还有些业主嫌贵没有买车位,把车停在附近包月收费的停车场。”

有些小区的地下停车场接受租赁,但租价同样不菲。家住城西桃园南路某小区的高女士说,租车位每月550元,再加上100元管理费。600多元的停车费是一项不小开支,“有些邻居干脆把车违停在小区外的路边或人行道沿上,有时会受到处罚。”

有业内人士表示,尽管在西安市物业管理条例中,提到“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本物业管理区域内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”等条款,但在现实中,车位租售定价偏高,甚至地下车位只售不租的情况并不鲜见。

部分车位单价比房子贵

高新、曲江等地均价近20万

那么,西安的车位价格究竟如何呢?记者通过相关机构了解到,目前西安车位的售价基本都在10万元以上,部分区域的均价更是接近20万元。

东二环附近一处楼盘的工作人员表示,车位目前在做前期登记,参考价在15万左右,但具体价格要到开始销售的时候才能确定。西郊玉祥门附近一处小区,工作人员表示车位售价从13万到16万不等,具体要看位置。靠近单元门的车位价格较高,而柱子旁边或出口附近的车位,售价相对较低。

据玛雅房屋一位负责人介绍,这两年车位价格仍在水涨船高。从近期签约销售的车位价格看,大部分在20万元左右,部分中高档小区的车位在30万元左右。

相比高企的房价,车位价可以说是有过之而无不及。在克而瑞发布的9月西安各区域房价地图上,最贵的高新均价为18594元/㎡,城南次之为15007元/㎡,曲江和城东分别为13985元/㎡和13253元/㎡。城北、城西、浐灞和长安等区域的均价基本在10000-12000元/㎡左右。

此前有房产平台对西安110个小区车位价格进行统计:高新区的车位均价达19万元,曲江区域均价在18万元左右,城北16万、城东15万、长安和城西分别是14万和13万元。这110个小区中,只有两个小区的车位价格在10万元内,天地源丹轩梓园、群贤道九号等部分楼盘车位价格超过30万元。按照每个停车位10㎡的面积粗略计算,不难发现,高新、曲江等区域车位已接近2万元/㎡,比房屋单价还要贵。

车多位少是关键因素

炒房受控于是炒车位升温

随着西安城市发展和人口增长,机动车数量迅速增加。最新数据显示,西安机动车保有量已达315万辆左右,相当于每3.3人就拥有一辆车。

“车多位少导致停车困难,同时也是租售费用高企的关键因素。”浙江大学房地产研究所调研员夏强表示,近几年西安新建楼盘的车位配比在不断提高,但一些建筑年代稍早一些的楼盘供需矛盾仍然存在,市场调节只能呈现出价高者得的状态。

有业内人士告诉记者,根据以往经验,小区车位比应该达到1:0.8-1.2,就是说一个小区每户人都应该有0.8-1.2个车位,才能勉强保证多数业主的停车需求。但从实际情况来看,西安大部分小区都达不到这个标准。另一方面,由于车主出行需求的增加和限行政策的影响,不少家庭已经购置了第二辆车,甚至第三辆车,那么,原本一户一个车位的设计也就显得供不应求了。

虽然现在价格高,但车位在前些年只能算商品房的附属品。“以前做车位不怎么赚钱。”长安区某开发商负责人直言,因为前些年买车的业主还比较少,开发商也觉得建设地下车位是负担,不如靠卖房子赚钱。但现在反过来了,车位需求在增加,房价受到了政策调控,车位没有政策管控,车位利润就被凸显出来。

开发商期望通过租售车位来获益,车位的“钱景”也被投资者寄予较高期望。记者发现,绝大部分楼盘登记和销售车位的过程中,都会刻意迎合投资心理,突出诸如投资价值、稳赚不赔、升值空间等营销字眼。

车位任性涨价

成房价上涨“帮手”

从经济流通的角度来看,可以满足正常租售条件的车位,也算是一种商品。但从出行便利的角度出发,它又是无法与住所分割开的刚性需求。因此,所在地段、楼盘档次都成为影响车位价格的先决条件,而定价权往往掌握在开发者手中。

这就导致了在车位市场中,任性涨价的情形时有发生,甚至成为房产捆绑销售的工具。马先生是某国有企业员工,两年前登记购买了单位团购房,当时每平米不到6000元。等到今年年底将要交房时,却被告知收房前还必须购买一个车位,一次性付款21万元,“可能开发商也希望能借卖车位多收回一些利润吧。”

曲江二期一楼盘的业主给记者发来他们小区售楼顾问给他发来的信息:“车位预售证昨天已经拿到,预计下周周末前开始选车位,需要用车位的,建议本次购买,这次车位卖完就会调价到大概16万左右,车位抵用券还没有领的,还有需要的私信我,可以再申请截止下周三之前。”

今年7月份,有市民反映,2017年在购买中海城的商品房时,因房子备案价过低,如果想买房,还需购买价值19.5万元的停车位两个;今年9月份,有市民反映,在曲江华著中城两年前花17万多元买的车位因设计原因取消了,更换购买的话需要加价3.8万元;今年6月份曲江某小区曝出商品房售价190多万元,但需附带购买两个车位。

一些消费者和业内人士认为:西安商品房的销售价格,需要在西安物价局进行备案,只有成功备案的项目才能取得销售资格,而一些随意涨价的项目根本无法通过物价局的备案,所以才出现了二手房价格高于一手房的现状。房价物价局控制,可是车位的监管出现空白和盲区,虽然也属于价格管控,可是物价局并没有对车位进行监控。

针对这样的问题,记者上周以消费者身份拨打西安市物价局 12358 热线,得到的回复是,购买停车位属于市场行为,住宅小区车位价格目前实行市场调节价,需要明码标价,但没有统一定价,具体协商价以合同为准,因此政府部门不作调控。

独立地产评论人李连源在接受记者采访时分析,在商品房的销售体系中,从政策层面来看,想办法让市场定价更为合理,不能随意涨价,甚至最大限度杜绝只卖不租、强行向业主推销车位的现象,恐怕才是更为现实的问题。

“难道车位涨价就没人来管,开发商想涨多少就涨多少?这分明是相关监管部门的监管不力!”一位业内人士对记者说。

政策和产权存在盲区

车位销售也需要“调控”

一方面是市民吐槽车位价格超过心理预期,另一方面则是相对状态下的停车难。不少业内人士认为,要平衡这二者之间的矛盾,主要还是要从保证车位供应的角度入手。

夏强表示,车位的供需矛盾既有历史原因,同时也和营销策略有关,例如:销售方在主管上不愿出租车位;再加上市场自主定价的不够均衡,导致不少有车一族事实上是缺乏话语权的。要解决停车难的矛盾,则是一个对出行资源宏观配置的大工程。

至于有关车位定价和销售方面,外地存在一些行政调控方面的经验。如:成都规定,开发商卖房要和车位一起办理预售,以免坐地起价,房地产开发企业出售车位(库)前,应制定出售方案,说明并公示出售时间、方式、价格及物业服务费用等事项;杭州则要求开发商申报预售时,应对商品住房地下车位(库)的销售价格进行承诺,对于违规的一律暂停网签资格,暂停后续预售审批。

“西安应该学成都和杭州,赶快对车位价格也进行综合调控,不能由开发商任性涨价!”前述业内人士说。

地产评论人士王建红认为,对于车位是买是租,监管部门还是应创造更多条件给予车主更多选择权,同时应出台详细规范,界定不同车位的产权构成。对于销售方手中可以租赁的车位,有必要加强监管,杜绝租金的任意上涨;而对于可供出售的车位,应当明确产权构成,减少交易纠纷。

李连源表示,不妨根据物业管理资质来核定车位的管理费方面问题,车位的管理费如果连年上涨的话会给业主带来很大的负担,一是第一笔的买入资金,二是随后的管理资金,这一块应该及时出台相关的法规。

有长期关注西安停车难问题的业内人士认为,从去年开始西安市物价局出手对西安房价进行登记备案,所以,才让房价涨幅趋缓,物价局的调控对房价的上涨起到了较为良好的作用。要刹住车位涨价以及车位产权不清晰的问题,还需要西安市物价局出手,和房子一样,通过登记备案,来控制车位价格不断上涨的乱象。

房价有调控车位却任性涨价 西安部分车位贵过房价

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