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发表于 2009-10-26 16:41:14 |显示全部楼层
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房地产是国民经济中的一粒重棋,这是没有什么可争论的。1998年,香港经济在亚洲金融危机的冲击下开始了长达数年的低迷,首当其冲的就是房地产。1995年,日本在美国的胁迫下签署“广场协议”,日元升值,大量资金流向日本,1997年日本房地产价格爆涨90﹪,到1998年,仅东京总盘的市值就超过了美国的全国总值。1990年,在广场协议5年后,泡末终于破灭,日本经济陷入长达十几年的衰退,带头的就是房地产。2008年,由美国金融危机引发的百年一遇的全球性危机的导火索,还是由次级贷款催生泡末的房地产!房地产泡末就象悬在空中的利剑,随时可能将该国经济腰斩。
由于中国经济处在城市化进程中,巨大的住房需求使房价较快增长在所难免,但如果增长得离了谱,就会引发香港、日本、美国曾经历过的灾难。而公正的分析表明:这个灾难正在潜移默化地形成。之所以得出上述结论,是因为有两把利剑悬在我国房地产和国民经济的头上。

一.
第一把利剑:高房价将几千万人推入险境!

由于投资需求主导着房地产市场,真正的自住户中只有少部分人可以跟从飚升的房价忍痛购房,那么,大部分缺房户怎么办?政府希望用保障性住房的政策解决这个问题。但是,无论是经济适用房还是廉租房,从总量上说,与缺房户的规模相比,都是杯水车薪。再加上大量原本是农村户口,毕业后到城市就业的大专院校毕业生,以及在城市长期工作的农民工,这部分规模巨大的城市新增人口,根本没有合法的渠道解决自己的住房,他们中的大多数人,不仅买不起房,也租不起有合法产权的商品房,这是长期被政策忽略的人群!让他们住在哪里呢?在产权上并不完全合法的城中村农民私宅和小产权房就成为这个人群的栖身之地!

由于这部分人数量极其巨大,政府根本无法用市场和政策手段解决他们的居住问题,因为已经畸形化的房地产市场不存在多层次的供给!除了地域差别外,根本没有适合低收入人群能够购买的低标准廉价房源!因此,就只能默认小产权房和未经规划许可的城中村建筑物的存在,非法建筑就成为任何一个城市中政府无法杜绝、也不能杜绝的景观,因为它承担了本应该由市场和政府承担的低收入群体居住条件的重责。大量的非法建筑堂而皇之地成了城市功能和政府职能的重要补充,但这个补充却不仅仅造成了政府房地产政策的讽刺,而更是埋在我国大多数城市中的定时炸弹!它已经成为悬在我国经济头上的一把利剑!

让我们走进某省会城市二百多个城中村之一的陈寨村去看一看吧:该村的建筑群占地共1000余亩,除去大型商场、已开发的小区和横贯其中的80米宽的一级道路外,剩下的就是占地600亩的村民私宅。让人无法想象的是在这600亩的土地上,耸立着鳞次栉比的高层私宅,最高的有16层,而在10层以上的不计其数。令人目瞪口呆的是,十几层高楼的大部分楼间距不足2米,间距不足一米的、相邻高楼的住户伸手可握的“一线天”比比皆是!更令人感到惊愕的是,在这600亩的弹丸之地上,建筑密度高达85﹪以上,而建筑物平均层数更是不可思议地达到了9层!也就是说,300万平方米的建筑物拥挤在600亩土地上!这还不是最令人震惊的,更让人毛骨悚然的是:在这个弹丸小村里居住着10万人!使村内的道路上除深夜之外的任何时候都人流如织,密度超过了市中心最繁华的商业街!

由于建筑密度过大,90﹪的房间终年不见阳光,其中有三分之一的房间在白天也必须开灯照明!而成片的建筑物楼群中,根本没有消防设施和通道,坐落在中间的住宅楼,离消防车可到之处超过百米!而所有的建筑,均没有经过图纸预审,有的根本就没有图纸,抗震性能没有任何保障!

——这就是10万人的栖息之地。为了城市的运转,他们聚集在一起,但城市根本不考虑如何为他们提供合法的居住条件,负责住房和城乡建设的政府机构也从来不把他们的居住需求纳入到城市规划,使他们成万人、成十万人拥挤在空间狭小的违章建筑中,没有阳光,没有消防通道,没有抗震防护,一旦遇到火灾或者强烈地震,将没有多少人能够逃生,就是下得了楼,也会被堆积如山的瓦砾埋没,根本无法进行任何救援!一旦有一个象陈寨这样的城中村遭遇6.5级地震,只要有一幢楼倒塌,就会象多米诺骨牌那样让几百幢楼夷为平地!10万人将遭不测!一个村的死亡人数可能超过汶川大地震的总和!就是发生火灾,也会酿成同样的灾难!

象陈寨这样的城中村在这个城市里至少还有几十个,有一百多万人生活在这样的环境中。而这种情况并不是特例,在所有的大中城市里,都有象陈寨这样的城中村,陈寨现象是中国大中城市的普遍现象!居住在类似环境中的人口至少有几千万!可以说,在全国,几千万人居住在没有消防、日照和抗震条件的违章建筑中,恐怖中的繁荣究竟能够持续多久?难道必须付出几万人甚至几十万人的生命作为代价才能唤起我们的惊醒吗?

陈寨现象让我们看到的是几千万人的生命安危,是谁把他们逼上了险境?是城中村村民的违章建筑吗?不!没有深刻的社会原因,绝对不会产生出弹丸之地建几百万平方米建筑面积、如此令人瞠目结舌的违章建筑群!只有一种力量才能将几千万人推向险境,就是造成一边是畸高的房价,另一边是无处栖身的中低收入者的房地产政策!

任何一个正常的市场,都会在竞争中形成供求关系的基本平衡,只要存在多层次的需求,就会在市场的调节中产生出多层次的供给。就象服装那样,有几十元一套的,有几百元一套的,有千元一套的,还有万元一套的,它们共同满足了不同人群的需求。

但是,房地产却在政府的主导下,完全偏离正常的套路,原本多层次的供给被统统封杀了!只留下开发商成为唯一合法的住宅建造者,是政策缔造了房地产寡头!使房地产实质上已经成为开发商为所欲为的垄断市场,他们拥有了至高无上的话语权。为什么会出现畸高的房价,最根本的原因就是它符合开发商的贪婪欲望和眼前利益!欲望的驱使,使他们相信:投资者才是自己最好的客户,在任何一个楼盘的销售部,能享受贵宾级待遇的就是投资人!而飙升的房价,正是开发商为讨好投资人而奉送的厚礼,他们的利益在这一点上取得了完全的一致。

由此可见,只要赋予开发商为建造城市住宅的唯一合法身份,就必然切断住宅供应的其它渠道,并陷入开发商受利益驱使而不断助推的房价上行中,房地产市场就会一步步远离中、低收入者,而成为投资者的天堂。当亿万民众被房地产市场彻底抛弃时,他们到何处去寻找住宅?只剩下唯一的去路——城中村的违章建筑就成为他们无奈的选择,这就是几千万人身处险境的根本原因。

畸高的房价将低收入群体驱赶到城中村不见天日、密不透风违章建筑中,只要出现一次闪失,所造成的后果将超过全国10年矿难的总和!当我们举国关注矿难的时候,难道能对城中村的危象视而不见吗?几千万人没有安全保障,犹如悬在中国经济头上的一把利剑!此剑不除,国人当寝食难安!

二.
第二把利剑:投资需求让楼市在麻木中疯狂!
九月二日,住建部长在接受中国之声记者采访时表示:“从我们住房和城乡建设部的角度讲,希望商品房的价格平稳,所谓平稳,升不要升的太大,降也不要降的太大,波动不要太大、波动时间不要太长。”这一席话,再一次让我们领教了什么是雷人。
1.
对房地产市场最核心的问题:有没有价格泡末?收入房价比在合理限度内吗?工薪阶层的大部分能买得起房吗?保障性住房能实现保障吗?----统统闭口不谈,对广大人民最希望答复的问题不管、不看、不问、不理睬、不关心、不回答,只有一个心思,让高得离谱的房价继续下去,惟恐它掉下来,好象住建部的使命就是房价的保护神。房价的稳定真的应该是政府放在第一位的目标吗?
2.
由于中国的房地产市场是国际上对投资者最宽容的市场,也是对居民基本住房需求最缺乏保护的市场,在这个市场中,投资者的利益驱动是房价不断上升的主导因素,而刚性需求的自住户只能被投资者的炒作所挟持,因此,这样的市场从本质上讲,就必须是一个价格不断上涨的市场,否则,就无法满足投资趋利的动机了。因此,想造就一个房价长期稳定的市场就是一个天大的笑话。没有谁愿意让房价稳定,这也是开发商所不愿意看到的,他们将不余遗力地用天价购地来制造房价趋涨预期,这就是开发商的底线!但是,如果上升的房价在某一点遇到阻力,房价趋稳,投资者就会离市,房价就会下降,在投机性极大的房地产市场中,不存在价格长期稳定的机制。因此,号称要稳定房价的政府其作用就非常微妙了!房价刚一降,政府就出面救市,将房价托起,使开发商底气十足,再无后顾之忧,喘息之后,将再次发起新的涨价攻势。于是乎,降二涨五反而成为楼市规律。不管政府出自什么动机,都不愧为是开发商的好托。
3.
任由房地产市场成为投资主导的市场,是不可能反映出真实的社会需求的。尤其是在中国的富裕阶层手中拥有大量剩余购买力的情况下,购置不动产应该是最有诱惑力的选择。因此,这个蓄水池是非常巨大的。我们经常可以听到某个官员拥有十几套房产这样的消息,就是一般的企业主、白领和公务员,拥有多套住宅的情况也极为普遍。这意味着,就是再增加几亿平方米的商品房,也未必能够将这个极其巨大的蓄水池装满。在这样的背景下,对商品房的非理性需求不可能让商品房市场作出敏感的反应,富人对不动产的囤积将疯狂地进行下去,就全国而言,只有在富人们手中的房子由于年代过久而贬值时,囤积才会停止。而到那时,房地产市场由于积重难返而造成的灾难性的崩溃就不可避免了。只要继续宽容投资性购房,它无底洞般的胃口就必然使房地产市场对供求关系的变化感觉麻木,目前出现的量跌价升的反常情况就是明证,它将使早就应该暴露的危险被掩盖,从而在暗中不断积累造成崩溃的能量,如此下去,崩溃只不过是早晚而已,而拖得越久,崩溃得将越厉害。
4.
因此,房地产的核心问题就是如何规范投资行为的问题,目前对第二套房实行的区别贷款的政策是缺乏约束力的,很容易使投资者采用造假的手段获得优惠贷款和政策优惠,如果不采用更加严格、更加有效的政策来区分投资和自住两个市场,房地产还会继续朝崩溃的悬崖迈进。

三.
国家风险大于国家利益,就是断腕也要改变房地产政策!


房地产已经成为中国经济的隐痛,因为畸高的房价、行业暴利和因此吸引的蜂拥而入的大量资金、以及进一步导致的天价拿地,开发商有预谋地不断抬高政策调整的社会成本:一旦政策发生大的变化,使房地产价格向下回落,将直接拖累银行,造成金融动荡,这是决策者最不愿意看到的结果。因此,在开发商与政府的搏弈中,前者占有“你毁我一木,我毁你一林”的心理优势,正是因为有了这个心理优势,几个月前开发商集团不断叫嚣“银行先死”,以此来要挟政府,使政府对房地产的政策调整半途而废。
但明眼人皆知,一心要把房价作高的开发商是自寻死路,眼前的蝇头小利,定将他们引向悬崖!但贪婪的本性,使他们不可能有理性的思维。驱动房价不断上行,是开发商能够挽留投资者的最好承诺,如果房价停止上行,就会失去了投资者,房地产将立刻冷清,将变成和卖白菜的一样是一个普通的行业,这是相当一部分长期处在聚光灯前、频频参与议论国事的开发商不能接受的选择。因此,这些开发商只有一条路:拼死也要捍卫房价,拼死也要捍卫暴利,拼死也要捍卫身份和荣誉,拼死也要人为地制造出房价永远上涨的行情!尽管前面就是坟墓,但将要埋葬的仅是企业法人和提供贷款的银行,而在此之前,操纵楼市的自然人早已把荷包装得满满了!他们完全有机会金蝉脱壳,所以,才有了这么大的胆子,义无返顾地往绝路上走……
可以金蝉脱壳的自然人开发商对政策制定者来说,出了一道不好应答的难题:容忍高房价,整个房地产连同提供贷款的银行早晚有一天要象房地美和雷曼兄弟那样垮掉;不容忍高房价,开发商就要立即拖欠银行贷款,制造银行呆帐,给你来个下马威。无论怎样选择,吃亏的都是国家和银行。可谓进也难,退也难,难怪住建部长最美好的愿望就是房价的稳定,不进也不退,尽管这个愿望很天真。
可以肯定的是:在高台上跳舞,无论有多高的技巧,不进不退的中间道路都是走不通的,想把房地产市场操作成微降之后就松动政策鼓励购房,使房价止跌回升;微升之后就收紧政策,迫房价下降。看似高明的此招注定要把一锅菜做砸。如果对投资性购房没有明确的政策指向,时松时紧,将由于内在的深层次矛盾没有释放,最终还是会在偶然事件发生时出现极端性的崩溃。
高房价一手托着两把利剑,一把是房价升得越高,必定跌得越惨,它随时都可能对国民经济造成沉重打击;另一把是高房价把几千万人逼进令人心惊肉跳的违章建筑,一场意外就可能造成令举世震惊的人间灾难。可怕的后果已经将现行的房地产政策逼到了悬崖,没有别的选择了,让开发商垄断市场、让投资者疯抢房源的政策必须改写了!
它包括:
1.
正常的房地产市场,只能是用多层次的供给满足多层次的需求。因此,必须改变以往房地产寡头结成价格联盟独霸市场的格局。对住宅类房地产进行分类管理,房产证应该分为三个类别:A类是可交易的房产证,可以作为投资,自由买卖。B类是不可交易的房产证,持证者虽拥有产权,但只能居住,无权出售。C类是居住权证,政府是产权所有者,持证者不拥有产权。政府既可以向特定人群出售经济适用房,并向业主发放不可交易的B类房产证,也可在土地挂牌出让时明确规定某项目小区为B级房产证小区(不再配套其它优惠政策,只发B证,不用审查申购者资格和摇号,与以往的经济适用房不同),这就限制了投资性购房和天价拿地的现象,政府应在试点后将B证小区的比例逐步扩大。如果业主想卖掉此处房产,就必须向政府交纳附加土地出让金后换取A类房产证,才能进入市场。这样做不仅保护了自住者,降低了房价,也控制了市场的主导权。
2.
应根据中国中低收入者的实际收入水平,修改《民用住宅设计规范》和《城市居住区规划设计规范》,对低挡住宅小区,适当放松限制。如:将不设电梯的多层住宅的最高层数由6层修改为8层;将防止视觉干扰而设定的楼间距修改为满足消防通道要求即可;将各类房间的采光面积降低要求;将绿地面积、道路面积、日照系数、车库数量都作出放松性的调整,从而提高容积率,摊薄土地成本,降低房价,为低收入者提供适合他们购买的房源。从而使多层次的供给变得更为丰富,与多层次的需求更加合拍。
3.
对关系到几千万人生命安全的城中村违章建筑进行普查,凡是能迁建的,应该安排迁建,对不能迁建的,应该强制进行消防通道和抗震加固的改造。一定要让居住在城中村的居民安全无忧。虽然城中村最大的问题是安全隐患,但是城中村所承担的社会职能却是无法替代的,在治理城中村违章建筑的同时,应该为低收入人群提供出与他们的支付能力相一致的居住条件。因此,住建部有必要出台《民用住宅最低安全保障设计规范》,对日照、采光、绿地、楼层等指标不作规定,但必须设置强制性的消防和抗震指标,让城中村即能提供廉价的出租房,又能保证居民的安全。在个别城市,还可以进行符合规划的小产权房合法化的试点,让小产权房在完善所有手续后,获得商品房的合法地位。如果手续全部合法,却只让开发商建商品房而别人不能建,这在法理上是说不过去的,其后果不仅是对公平原则的颠覆,也必然造成开发商对国民经济的肆意侵害!
4.
在对投资性购房的贷款实行差别利率后,应该象世界上大多数国家那样,按照人均商品房住宅面积征收有起征点的房产税,人均商品房住宅面积少于30平方米的不征收,大于30平方米的实行分级差别税额。这是将房地产纳入正确轨道的根本措施,也是将房地产明确区分为投资和自住两个市场的治本之举。

固然,深度调整房地产政策,会在短期内阻止一部分投资者入市,房价会出现一定幅度的下跌,但由于自住性和改善性需求非常巨大,房价的下降会使交易量大量增长,而投资需求在观望过后也会有所增长,在城市化进程不断加速的背景之下,不会出现房价暴跌的情况,也不会给银行带来严重的损失。政策调整的最终结果,完全可以将房价控制在下降30﹪以内,银行损失将微不足道。
更重要的是,由于重建市场,培育出了多层次的供给,使购房者可以面临多种选择,从而造成良性市场竞争,使房地产寡头和价格联盟失去存在的基础,此举不仅不会抑制成交量,还会促进成交量大量增长,并在此前提下,仍然可以保持市场理性。一个健康、安全、可持续发展的房地产市场就建立起来了。而为此付出的代价,比有可能带来的灾难性后果要小得多。

本文作者:清华大学政治经济学研究中心国家发展战略部

2009-10-15
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城中村,手机连个信号都没有,郁闷的
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