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[LV.7]7常住居民III

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发表于 2009-11-5 06:15:44 |显示全部楼层
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一定意义上讲,“炒房”者与那些偏离主业进军房地产行业“淘金”的大企业相比,没有本质的区别


    本刊记者近日在北京、上海、南京、南昌等地调研了解到,今年二季度以来,一些城市房价“跳跃式”上涨,数月间涨幅超过高峰期的2007年。业内人士反映,本轮房价上涨中,一些银行滥用优惠政策,捆绑购房者获利,多房产者资产大幅增值,但须谨防房价上涨带来新的贫富差距。

东中部城市差距扩大

本刊记者采访了解到,2000年前后,我国东部与中西部城市房地产纷纷开始市场化改革,2002年至2007年,房地产市场进入快速发展时期。在这个过程中,东部城市的房价上涨速度高于中西部城市。
南京与南昌分别作为东中部城市,2002年两市普通商品住宅均价都在1000~2000元/平方米之间。到2009年,据两市房管部门统计,南京市住宅销售均价接近7000元/平方米,南昌市的住宅销售均价为4200元/平方米,差距明显拉大。

本刊记者走访了两市多个城区,发现实际房价的差距比统计数据要大得多。南京市“河西新城区”与南昌市的“红谷滩区”都是政府重点开发的新区。目前“河西新城区”的房价平均达到1.5万元/平方米,“红谷滩区”的住宅价格为5000元/平方米,相差一万元。在两市中心城区,南京市多个普通商品住宅项目单价已经达到3万元/平方米,南昌市最高价在1万元/平方米,相差两万元。

“房价快速上涨的东部城市,对资本的集聚效应大于中西部的城市。因为房价涨得快,房产保值增值属性被放大了,中部城市高收入阶层往往选择到东部去买房,最有钱的去上海买房,其次就去杭州、南京等城市买房。另一方面,金融资本也向东部城市倾斜,这也造成了东部与中部城市贫富差距的拉大。”南昌市土地交易中心主任钱友庚说。

购买力出现四个层次

本刊调查了南京、南昌两市多个商品住宅项目,发现购房者的购买力差距大。
上海绿地集团南昌事业部综合办主任虞伯乐说,公司今年6月份推出“中央广场”项目108套高档住宅,单套面积在230~330平方米之间,均价l.11元/ 平方米,单套最便宜也要250万元。不料2个月内销售一空,有7成购房者是现金一次性支付。而公司推出的另一个中档房小户型项目,均价仅4000元/平方米,单套的总价不过十几万元,有7成购房者是靠贷款买房。

南京市“颐和南园”项目销售处李祥说:“我做楼盘销售已有8年多,感觉购房者的差距越拉越大。新开盘的二期项目,有一购房者一次拿600多万元现金买了两套别墅,另有一购房者买了5套公寓。有实力的垄断行业从业者购买高档房的多。中档房主要是普通百姓和年轻人在购买。”
“ 如果从房地产市场的购买力上来划分,可以说有四个层次。”南昌市房管局长周光华说,在购买力顶端的是企业经营者和明星,买一套上千万元的别墅连价都不问。各地富人在房地产市场上购买高档房吃差价,就像“割韭菜”一样,割了一茬又长出一茬。第二个层次是一些带垄断性质的高收入行业,一些人手上有好几套房子。第三个层次是普通老百姓,靠全家凑钱及银行贷款买房。第四个层次是城市里的最低收入阶层、打工者和进城农民。他们根本买不起商品房,只能购买小产权房和拆迁复建房,或者其他住房。

交通银行研究发展部高级分析师唐建伟说:“现在高收入阶层的购买力越来越强大,现金买房的比重在增加,不仅拉高了整体房价,也迫使中低收入阶层很难买到像样的房子。”
据央行公布的货币政策执行报告,2007年我国房产销售规模为2.96万亿元,当年新增购房贷款为7622亿元。如果按平均3成首付计算,贷款买房的总房款是1.092万亿元,扣除少数公积金贷款外,则2007年有6成的购房款是现金支付。到了2009年一季度,在5558.6亿元的房产销售规模中,新增按揭贷款为1149亿元,银行贷款仅占销售额的l/4,现金买房的比例从2007年的6成提高到了2009年一季度的7.5成左右。


“钻了适度宽松货币政策的空子”

多位房地产业内人士反映,今年以来,地方相关部门与金融机构为促进交易而执行的二套房政策过于宽松,“二成首付、90平方米以下交易零成本、高档房返还契税 ”等优惠政策,促使二套房购买比例大幅增加。有房者可以套取住房公积金、通过抵押贷款来投资和投机,而银行的钱大多数是老百姓的存款。随着房价快速上涨,有房者资产快速升值,中低收入阶层距离高价房越来越远。

南京市房管局局长陆春林说,“目前,南京、常州等多个城市的住房公积金存贷比达到了 100%,有的甚至从银行贷款注入公积金蓄水池。公积金贷款原本是为自住性初次置业者提供的,而现在的公积金贷款者中,二次置业比重很大,其中有3~4成是超标准的二次置业,这实际是套取公积金的行为。对于有房者来说,房子越多,越容易从银行贷款,催生出了买房游戏。现在是需要房子的人买不起,不需要房子的人手里有多套房。”
据南京规模较大的房屋中介“我爱我家”公司统计,目前购买第二套以上住房的消费者占60%,刚性需求仅占30%。这家公司经理舒莉莉说,二套房过度宽松的政策导致贷款风险很大。根据南京奥体板块的统计数据,今年1~8月,这里78%的购房者都有银行贷款,套均贷款高达73万元,且逐月上升。目前南京市64%的购房者需要贷款买房,套均贷款54.3万元。

本刊记者9月初咨询中信银行南京分行、建设银行南昌分行、招商银行洪都支行等多家银行网点获悉,银行之间为抢夺客户依然暗中执行首付二成、利率7折的贷款政策。银行内部普遍认为购买二套以上住房者比初次置业更加保险。

“ 本轮房价猛涨,很大程度上是银行与开发商合谋的结果。开发商钻了适度宽松货币政策的空子,制造房价将大涨的市场预期。同时,银行通过二成首付、一成首付甚至‘零首付’,将原本不具备买房能力的人提前2~3年拉入购房队伍,造成市场需求短期内强劲爆发,同时囤积房源制造供不应求假象,拉动房价‘跳跃式’上涨。”一位知情人士说,“银行并没有把主要精力投入到服务实体经济方面,而是不遗余力为房地产输送流动性,银行不仅从房贷中获得高额回报,也套牢了大批‘ 房奴’在今后30年为其打工。应当警惕银行业‘金融道德堕落现象’。”

他们为什么炒房

上海绿地集团南昌事业部综合办主任虞伯乐说,从政府部门统计数据看,2008年上海市人均可支配收入2.67万元,而今年8月上海商品住宅平均销售价格已经突破l.8万元/平方米,普通老百姓无论如何是买不起的。
工商银行江苏省分行公司业务部副总经理李锦彪说,目前东部的房价似乎和供求关系脱离了,不是按照现在收入水平来定价,而是按照未来收入水平和对城市的总体评价来定价,商品住宅似乎偏离了生活必需品的属性,越来越偏向高档奢侈品。

四处奔走的“炒房团”,被认为是房价持续上涨的推手之一。部分“炒房”者近日接受本刊记者采访时说,目前我国人多地少、城市化加速的国情,决定了住房是稀缺资源。在无物业税、遗产税等税种支出,以及低存款利率、高通胀预期、投资渠道少等背景下,“炒房”现象必然产生,短期内也难以消除。

记者在内蒙古、山东等地了解到,近年来节节攀升的房价,已让部分人形成了房价“只涨不跌”、“买房只赚不赔”的心理。
依托丰富的煤炭、油气等资源,“十五”以来内蒙古鄂尔多斯市经济发展迅猛,民间积蓄了大量资金。由于当地投资房产的居民较多,加上买房时为增强谈判能力、增添谈判砝码,往往亲戚朋友结伴行动,遂由此有了“鄂尔多斯炒房团”一说。

鄂尔多斯市东胜区的常住居民目前不足50万人,但据鄂尔多斯市房产管理局等部门掌握的情况,东胜区近70%的常住居民家庭有两套或多套住房,其中异地购房的居民为数不少。近几年来,北京、山东、海南等地的开发商时常到东胜区推介项目,有些甚至专门设立了办事处。
“现在存款利率低,出现通货膨胀的可能又大,钱哪能捏在手上。”鄂尔多斯市东胜区居民郝女士说,她投资房产,看重的就是近几年来房价“只涨不跌”、房产能“保值增值”。

本刊记者了解到,郝女士一家三口人,现已在内蒙古鄂尔多斯市东胜区、呼和浩特市和山东威海市购置住宅六套、商铺一处。其中,东胜区有住宅四套,面积分别为 88平方米、132平方米、150平方米、218平方米;呼和浩特市有120平方米的住宅一套,另有一处300平方米的商铺;在威海市有“海景房”一套,面积68平方米。近期,她还萌生了在北京买房的念头。
“这几年生活用品贵了多少?如果钱捏着不放,得缩水多少?”据郝女士介绍,除去一套回迁房,其他房产都是她近五年内买的,住宅购买价格从每平方米2000元至4500多元不等,商铺买价为每平方米9800元。目前除了那套“海景房”价格没怎么涨外,其他房产每平方米少则涨了近1000元,多的已涨了近3000元。


低廉的“捂房”成本

鄂尔多斯市有15年房地产从业经验的刘先生,是一位获利丰厚的房产投资者。2005年,他以每平方米6000元的价格,在北京市朝阳区立水桥附近购买了一栋面积近5000平方米的商用楼。目前,这栋楼每平方米价格至少翻了一番,这还没算改造成宾馆后每年可观的房费收入。然而,与这栋楼巨额的增值相比,维护这处房产所需的投入却很低,只有水电费、取暖费和物业管理费等日常开支。

鄂尔多斯市东胜区一位不愿公布姓名的居民告诉本刊记者,2004年以来,她家陆续在东胜区、呼和浩特市买了5套住宅,面积小的为116平方米,最大的为156平方米,买价从每平方米1700多元至4500元不等。目前,增值最大的一套每平方米已涨了近2000元,这几套房子每年的养护费仅1万多元。

一些房产投资者分析说,持续上涨的房价、低廉的“捂房”成本,加上规范、调控房产投资的政策规定较少,为“炒房”者留下了足够大的操作空间。如果国家以家庭为单位,对投资性住房开征物业税、遗产税等税种,“捂房”成本会成倍提高,“炒房”赚差价的难度也将骤然增大,“炒房”现象也就会大幅减少。

近年来,呼和浩特市销售的商品房中,有10%~20%左右为外地人所购;包头市销售的商品房中,约有27%为外地人购买;在山东省日照市,外地人所购房产已占当地商品房销售量的40%左右。一些人异地买房的目的,就是获利。

日照市房地产交易中心主任范洪、内蒙古社科院经济研究所所长于光军等人分析说,当前,部分社会阶层积累了一定的财力,有很强的资金保值增值愿望。与此同时,在我国,安全、开放、收益好、门槛低的投资渠道却很少,在一些人眼中,价格不断上扬的房产显然最具投资价值。
他们认为,大部分房产投资者并不是富商巨贾,主要是有些闲钱的城乡中产阶层。这些“炒房”者的资金量,大多在几十万元至几百万元之间,资金超过千万元的很少,因此大多够不上其他产业项目的投资门槛。加上国际金融危机影响下众多行业不景气,“炒房”也就成了一种“无奈”的选择。

一定意义上讲,“炒房”者与那些偏离主业进军房地产行业“淘金”的大企业相比,没有本质的区别
帖子标签: 房地产, 瞭望, 逻辑, 泡沫
少时总觉为人易 华年方知立业难

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