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[LV.7]7常住居民III

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发表于 2009-11-5 06:06:30 |显示全部楼层
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“2007年大家口袋还有些钱的时候,北京、上海、深圳等标杆性城市的房价涨过万元大关,2009年金融危机下很多人没钱了,房价反而要涨破2万元,这不能不让人感觉有些黑色幽默”


     脱离经济基本面之嫌

深圳国土房管部门的数据显示,8月份深圳新房成交均价为18830元/平方米,环比上涨约24%,而深圳房价此前的历史最高峰是2007年10月的17350元/平方米。这意味着,目前深圳房价已经超过2007年房价巅峰水平。
据易居中国的数据显示,8月份,上海商品住宅成交均价达到了18502元/平方米,创出了历史新高。其中,8月份,新建商品住宅平均成交价格达到18126元/平方米,同比上涨14.6%。
同时,国内一些二线城市的房地产价格也迭创新高。据长春房地产管理和住房保障局统计,今年1~7月,长春商品住宅成交均价3590元/平方米,同比上涨 13.3%,同样创历史新高。南宁市房产管理局的统计显示,今年前5个月,南宁新建商品房成交均价为4500元/平方米,也创出历史新高。
而北京、广州、杭州等热点城市的房价经过今年以来的几轮飙升,目前也处于非常高的位置,离历史最高峰仅仅一步之遥。根据广州市国土房管局的统计,今年7月广州全市十区一手住宅成交均价涨至10004元/平方米。地产界人士认为,广州未来楼价很有可能突破2007年11000元/平方米的房价最高峰。

深圳大学国际金融研究所所长国世平等专家认为,这些城市的房价有脱离经济基本面之嫌。首先,目前我国经济还处于复苏阶段,并未全面回暖,上半年GDP增长 7.1%,而房价的增幅远远大于GDP的增长,呈现过热势头。比如,与今年1月的房价相比,8月深圳房价上涨64.3%,而现在深圳的出口、制造业等都很困难,没有从危机中摆脱出来,整体经济形势很难支撑其如此高涨的楼市

其次,这些房价创出新高的城市,成交量普遍出现较大幅度萎缩。数据显示,8月深圳新房成交套数、面积分别为4114套、38.6万平方米,环比分别下降了约20%和25%,延续了今年5月以来的下滑走势。8月,深圳市福田区更是出现了破天荒的15天零成交。

北京房地产交易管理网统计数据显示,8月期房网上签约套数为16015套,环比降6%,期房住宅签约套数为11817套,环比降8%。成交量的萎缩表明购房者开始认为房价过高,陷入观望。


    豪宅热销推高房价

据本刊记者了解,这些城市房价之所以能在当前经济仍在爬坡的时候创出历史新高,一个重要原因就是近期豪宅市场的火爆。

数据显示,8月10日至16日这一周,深圳市新房成交均价达到了21682元/平方米,首度突破2万元大关。其中,东部华侨城天麓、纯水岸七期和幸福里雅居的成交量占6成以上,这些楼盘项目都是高端豪宅,如纯水岸、幸福里开盘均价4万多元/平方米,天麓别墅均价超过8万元/平方米。
据相关数据统计,目前北京别墅销售量正进入热销阶段。尽管7月并非传统的销售旺季,但在今年7月,北京市别墅销售套数为719套,比6月份大幅上涨72.42%;成交面积为25.06万平方米,比6月份上涨71.06%;成交总金额达39.85亿,环比上升62.45%。
本刊记者采访中获悉,这些高档楼盘在销售过程中无一例外打出的是“投资牌”,即所谓的“稀缺性”带来的投资价值是主要卖点。

深圳一家公司的行销总监蒋先生近期正在准备买房,在深圳看了不少楼盘,他告诉本刊记者,很多深圳的私营老板最近都在买房,一是因为受金融危机影响工厂生意不好做,手上的资金无处可去;另外,出于防御通胀的目的,这些私营企业主都希望买房能够保值增值,他们把房子当作国外名车、名表、黄金珠宝一类的奢侈品来收藏,开发商也就看准了这种需求,此时推出大量豪宅项目发售。

对于当前由投资支撑的市场形势,受访的业内专家均表忧虑。深圳大学国际金融研究所所长国世平认为,未来货币政策有变向可能,一旦货币政策从紧,大批投资者手中的房子可能以比预期低的价格冲向市场,高位买房的购房者将会面临财富的损失,同时银行会积累巨大的风险。
中原地产深圳总经理李耀智分析,目前深圳楼市投资比例已经接近30%,一旦这个比例超过50%,市场就非常危险。他认为,如果未来每月二手房的成交量继续下跌的话,就可能出现有价无市的局面,市场各方会再次发生2008年那样的博弈。


国企大规模制造“地王”

在房价逆势上涨之时,江苏、江西的多位基层国土部门干部向本刊记者反映,近期多个城市土地拍卖中频频出现国企制造新“地王”现象,地价纷纷超过2007年的历史最高位。大规模出现的地价新纪录不仅短期内会拉动周边房价上涨,在未来多年内还会因自身成本过高而不断刷新房价纪录,应引起足够重视。

“近期南京市要拍卖7幅地块,浦口区打算拿出2块地,但是现在有多家国企来争。今年南京市已经进行的几次土地拍卖中,国企抬价的现象很普遍,抢地抢得像疯了一样”,南京市浦口区国土局一位不愿透露姓名的干部告诉本刊记者。
这名干部说,“业内流传国家4万亿投资计划中,有2万亿经过国企下属的房地产公司流入了土地市场。一些国企拿地不计成本,今年拍出的新‘地王’可能会导致未来5~8年内房价成本居高不下。民营企业经过2007年的泡沫后拿地普遍比较理智。其实国土部门并不希望土地价格越高越好,那样只会拖累一个区域房地产的健康发展。”

这名干部向本刊记者介绍了今年南京市的几块新“地王”——
9月8日,南京市河西新城区金沙江地块拍出了15.92亿的“天价 ”,其楼面地价高达7553元/平方米,双双创下今年住宅类用地的新高,该区今年一季度有的住宅售价还不到7500元/平方米。抢下该地块的保利地产是由中国保利集团控股下的一家大型国有房地产企业,自7月份以来已经斥资63亿元在全国5个城市拿地,9月8日是该企业进入南京的“揭幕战”。
9月 16日举行的南京国土拍卖会上,江宁区九龙湖区域诞生了新“地王”,央企中冶置业经过66轮争夺,斥资3.42亿拿下了一幅地块,楼面地价达到3910元 /平方米,比万科2007年拿下同区域一幅“地王”的价格还高了632元,成为今年江宁地块拍出的最高价。业内人士估算,项目建成后的成本会超过7000 元/平方米。


新一轮房地股融资扩张

华泰证券房地产行业研究员张驰飞说,今年的土地市场像2007年一样“地王”频出,“北京地王”、“上海地王”、“深圳地王”、“广州地王”……一路刷新历史纪录。但有所不同的是,今年央企手里钱多,而2007年是民企上市公司唱主角。他向本刊记者举例——
6月30日,中化方兴以40.6亿元竞得北京广渠门一地块,成为北京“地王”;9月10日,中海地产以70.06亿夺下了上海长风地块,平均楼板价为22409.3元/平方米,一举夺下“中国地王”称号。这比两周前华润置地35亿在嘉定刚刚创造的地王价整整翻了一倍。
同样在9月10日,两家国企招商地产和深圳华侨城联手,以5.3亿总价拍得深圳宝安尖岗山一块居住用地。该块地以楼面价为1.89万元/平方米成交,刷新纪录,成为深圳新“地王”。

国企四处购地、一掷亿金的同时,引发上市房地产企业快速跟进,股市上出现新一轮融资扩张。张驰飞介绍,保利地产近期融资78亿元,金地集团也完成股市融资 40亿,万科112亿增发计划刚刚通过股东大会,绿城也有相应融资计划。9月22日,民企再度创造“地王”,杭州绿城集团首次进军苏州,便以61亿的天价拿下了苏州金鸡湖大道沿线两个地块。其中以36亿的总价拍得6号地块,楼面价28057元/平方米,预计该地楼盘价格将突破5万元/平方米,成为江苏新“ 地王”。

“高地价→高股价→更高地价”

南昌市土地交易中心主任钱友庚说,今年2季度以来,南昌市的土地交易明显活跃,现在每一宗地都有 7~8家竞争,“南昌市没有有意地抬高地价,但是开发企业的行为确实缺乏自律。不断涌现新‘地王’对行业并不是什么好事”。2007年南昌市出现了一批“ 地王”,可是到2008年底,有的地价只剩下原来的二分之一。今年有2007年拍卖的三幅地块被退回来,有的开发商宁愿损失订金,因为承受不了高昂的土地成本。
钱友庚认为,今年许多城市的房价出现了“跳跃式上涨”,迅猛的涨势是难以维持的,这也表明市场没有进入健康的循环。“地王”频出不是好现象,有的比周边房价还要高,除了制造房价上涨外,过多的资金沉淀在房地产业对宏观经济的损害很大。

他认为,土地市场和房地产市场都有潜规则在内。国有企业不怕地价高,因为资产在账上,拿到地就可以再去融资再去搞项目,这里亏损那里能赚回来。上市公司需要相应的业绩来维持股价,反过来又迫使开发商以更高的价格去追逐更多的土地。房地产上市公司进入一种“高地价→高股价→更高地价”的恶性循环。“国企现在不差钱,上市公司可以圈股民的钱,但是地价和房价高企带来的巨大系统风险最终要金融机构和股民承担,最终埋单的是老百姓。”


住房租售比超过400倍

中国工商银行资产管理部研究员张兴胜说,中国的房价收入比是发达国家的3~6倍,住房租售比(每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值)超过400倍,而国际上公认的正常范围为200~300倍。目前,上海市已有13家楼盘销售价格突破10万元/平方米,周边杭州、苏州、南京等城市价格达到3万元/平方米以上的项目比比皆是。这些都反映出房地产泡沫的严重程度。
江苏银监局局长于学军认为,比泡沫本身更严重的,是我国缺少抑制泡沫膨胀的有效机制和社会动力。抑制房地产泡沫主要依靠政府对市场投机活动的抑制,新加坡、英国、瑞典等国均有卓有成效的措施抑制房价。我国一些地方片面理解“增加居民财产性收入”的政策,鼓励居民直接进行住房投资,将房地产作为社会投机工具使用,推高房价遂成为地方政府增加非税收入的基本途径,因而抑制房地产泡沫就一直缺少出台相关政策的社会动力,导致1993年、2006~2007年、2009年出现周期性的房地产泡沫。
专家们表示,资产泡沫总会破裂的,世界各国概莫能外。从美国发生的互联网泡沫和房地产泡沫情况看,泡沫持续的时间往往比人们预想的要长,但泡沫破裂的速度远远快于人们的预期。当前经济尚未企稳,全球经济还在萧条期的情况下资产泡沫膨胀,对中国而言绝非福音。泡沫加速膨胀后一旦货币政策调整、社会预期改变,泡沫随时可能破裂,将动摇市场信心,居民财富损失和金融机构资产损失都会严重影响经济复苏。
触动贫富差距敏感神经

这些城市房价创出新高,引来普通百姓一片怨言。深圳网友“查博士”说:“面对如此高的房价,你将做何感想呢?是不是有被这座城市抛弃的感觉?那么多高楼大厦与你有什么相干呢?”
济南市民魏毅东说:“2007年大家口袋还有些钱的时候,北京、上海、深圳等标杆性城市的房价涨过万元大关,2009年金融危机下很多人没钱了,房价反而要涨破2万元,这不能不让人感觉有些黑色幽默。”

中国人民大学土地管理系博士生导师林增杰说,房价在当前经济形势下创出历史新高,显示楼市泡沫在增加。从宏观经济形势来看,今年前几个月我国经济“三驾马车 ”中的出口仍然是负增长,CPI仍然下降,居民收入也没有得到太大改善。目前主要是因为楼市投资炒作的风潮非常浓厚,这不可能支撑太久。

专家认为,房价这种逆势创新高的走势,必然会对民生的改善产生较大挤压,这可能会进一步触动贫富差距这根敏感神经。特别是近期豪宅热销、炫富式的广告、动辄几万元的售价、富裕阶层一次几千万的出手,可能会造成社会弱势群体的反弹,这种动向尤其值得特别关注
专家认为,从目前的情况看,国家有关部门应该进一步加强二套房贷的监管,防止银行呆账坏账增加;同时,应该在全国范围加强房地产市场秩序的整顿,打击投机炒作风潮,加大保障性住房建设力度,增加维稳工作针对性,才能让房地产行业在发挥保增长作用的同时,着力改善民生,切实维护社会的和谐稳定。
帖子标签: 房地产, 瞭望, 逻辑, 泡沫
少时总觉为人易 华年方知立业难

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