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发表于 2009-8-28 15:51:13 |显示全部楼层
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一,买小户型的难点

    1、顺着投资说开去,面临如何选择地段,又因为地段与单价咬在一起,因此产生如何在地段与单总价之间进行平衡的问题。

这只是在追求短期投资回报,追求即时投资回报的条件下才产生的难点,比如有些闲资,即买即收租子,这个时候得认真判断地段问题,甚至地段第一,总价第二,是正确的判断原则。那么如何判定呢,笔者的经验是,一看同区域目前商业零铺的日租,二看同区域生活类零售点的分布密度,三看中低档生活服务设施的普及程度,一旦这三个方面都比较旺盛,说明这一区域流动人口比较集中,自然地,租赁市场是比较看好的。

    关系回报大小的另一个小问题就是追求更高回报条件下地段判别,比如北京东三环,西南二三环,哪个更理想,如果追求眼前利益,肯定东三环为优,如果综合考虑,将未来交通尤其是地铁规划考虑进来,显然,西南二三环更在理一些,何况价格上存在一定差异。

    2、营销方面空间比较大,容易产生真假信息杂合,并且诱惑成分不少,一时不好辨别。

    笔者指出难点,有些做出解释,意味着这是一个你买小户型必须认真思考的问题,而有些项,不用解释,意思就是耳听为虚,眼见为实。货比三家,这个货不用看房子的差异,只需看宣传上的用词,差异与内理的机关就可以算出来。

    涉及这方面的难点内容与承诺回报、量化数字、预期市政配套重大规划设施等密切相关,所以自己注意,哪些是现实的,哪些是预期的,而且分析一下共性与个性。

    3、所谓买房看对象,还怕对上眼了,王八绿豆对上了眼,一美遮百丑,事后反悔迟矣。

现在是体验营销大行其道的时代,样板区非常漂亮,托也非常称职,服务也非常周全,当你满怀欣喜而来,看到许多人哄抢这么少而漂亮的精致户型,看到空间利用率如此细致入微,有可能先心动了,剩余的就差行动,反而忽视了细节方面的东西,如同相亲,整体印象对细节问题进行了完全覆盖,留下无穷后患,悔之不及。

    4、氛围容易产生羊群效应,普遍产生追涨心理,让开发商的博弈营销大展拳脚。

这句话针对博弈来说的,很简单,也许你对开发承诺的回报,对地段的考察,对单总价也能承受,对房屋成单的内容与销售条件也都满意,又看到如此多的人群围攻心爱之屋,难免产生妒忌与担心,因此早早在售楼先生或小姐的浓情蜜意下落笔了,笔者认为,小户型只是吻合目前的市场现状,吻合购买力不足占多数而收益差异比较大的市场环境,后期如同寻呼台,参阅拙文《小户型与寻呼小姐》。

    二,买小户型的重点

    1、套的活用。

既然小户型以投资为主,即使自住也基本过渡功能为首,因此,套的概念是关键,也就是,只追求成套率,不追求是否有合理的格局,装修技术非常高超,不用担心这个,而且样板区也提供了不同风格不同空间的装修,可资参考。以套为主,意味着面积不用计较,当然从节约与提高回报率来讲,越小越好。以套为主,意味着追求诉是房主的身份,而不在乎宜居性,在小户型设计中,宜居户型与次优户型的单价相差非常大,所以退而求其次是个好办法。

    2、地段判别标准第一是就业孵化器,第二才是商业人文范畴。

前面讲到地段差别过程的一个难点,那是你追求现实回报才有的情形。但做为买小户型,你肯定希望在未来交易、出租等方面顺利脱手,这是投资实现的主要内容。那么,由于其主要内在的功能就是用于出租,即使转手,容易出租的房子才会得到买家的青睐,所以地段要慎重,总体原则就是首看就业孵化空间,比如周边就业氛围、就业经济基础如何,是否进行与这个城市的产业规划协调的分类,这实际非常容易判别。次看商业人文范畴,即这个地儿人气如何,建筑是否土洋结合,历史上这是老城还是新城等等,它决定后期较长时期内,尤其是按揭供房的话,决定了回报的稳定性。

    3、合法性的关注与检查。

这是在提醒你不要一叶障目不见森林。即使你非常喜欢,即使你觉得性价比非常好,即使你觉得承受力与预算还有很大空间,即使你只是为了讨女朋友心欢,来光顾并下订,也要关注合法性,包括土地性质,好多小户型建立在综合或商业用地上,年限少于住宅二十至三十年,还有就是小户有可能建立在烂尾工程上,改扩建部分的工程质量是否有保障,投资方合作还是换了东家,证件是否整齐合法,都得注意。

    4、交易方便度与后期升值因素的主要内容。

按照前面提及的重点,难点,如果你都注意到了,交易方便度问题也就解决了。但由于城市化的速度非常之快,也许你在购买小户型后不几年就有改善型需求或换代需求,因此需要交易小户型,因此在购买之初就应围绕交易方便度来再进一步考虑,关键内容就是后期升值因素的考虑。

    开发商往往会捕风捉影地提出许多未来潜力点,这个时候你得自己搞搞清楚,不要人云亦云,要找法律依据,要多听多看多问,落实到所有的文字承诺都具体化才行。

    三,买小户型的盲点

    1、功能包装盲点

开发商进行营销之初都会围绕小户型的突出功能进行第一层次的包装,尤其是一些烂尾工程上改扩建的小户型公寓,或者用地年限不足七十年,或者直接就是商业或综合用地,开发商往往会用概念,用时尚,用一种更吻合目前市场买家普遍要求的文字与图片,来对项目的主体功能创新进行包装,以混淆视听,障你耳目,注意了,可得注意了。

    你得搞搞清楚以后再下决定。

    2、样板包装盲点

    开发商进行样板区建设的主要目标依然是强化功能在买家以上中的地位,强化人们的好感而心动到行动,同时适当弱化次优户型的缺陷。

    开发商营销过程,往往会加大家具效应,灯泡效应,减弱开支、工程等方面的隐含费用支出影响。容易让买房者感受到身临其境,最终进入心动到行动的行列。

    所以买小户型最好看毛坯房或成品房的普通间,验房不可免,同时工程建设过程,中断了没有,你购买看中的小户后如何使用,得按照自己的初步设想进行一下企划,即使你买了就出租。

    总体的经验是,复杂的问题简单化,简单的问题复杂化。

    3、体验示范引导产生的盲点

许多小户型营销达到出神入化的地步,体验示范非常舒服,尤其是被包装成五星级酒店的公寓,让参与者俨然就进驻了星级感受,俨然以后的生活已经如此曼妙了。实则不然,一来,这会所,会馆,公共设施的买主实际你也是一分子,其二,后期这里并不是你来亲自享受,即使是,你也不可能天天做如此之功,小户型的体验性示范,是日后入住者只能远离的影象,无法回归现实,除非你是个丁克,买了自住,权当换手机般容易。

    4、价值示范引导产生的盲点

    除了紧抓肉眼刺激感官刺激以外,开发商还可能通过价值示范进一步刺激你的购买欲望。

    尤其是女性主导买房大权的情形,女性容易感同身受,女性容易接受不计成本的吹嘘,女性容易在数字引导下描述未来,女性更容易把现象的眼前,当成日后的眼前的现实。

    本来这些数字牵引的都是一种美丽的错误,是企划的结果,你一旦认真,它就越来越接近现实了。仿佛文字描述的那些结果可以信手拈来。

    照经验,复杂的问题简单化,不算这个糊涂账。

    5、源自上述1-4综合,产生买涨不买跌,恐慌性购买等心理盲点
帖子标签: 盲点, 难点, 小户型

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