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发表于 2010-3-16 05:28:35 |显示全部楼层
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房价的涨跌有三方面因素的影响:政策,开发商和消费者。

政策层面,基本上两会并没有出台什么实质性的新政策,总体的口径并没有变化。不过从代表们群情激愤的地产提案和总理的表述来看,政策的执行力度应该还会继续从紧。

前几天看了朗咸平对于华尔街全面狙击中国经济的分析,惊出一身白毛汗。深陷困局的中国经济如果2010年不能有效拉动消费,应对严重的产能过剩问题,那么泡沫破灭的后果会非常严重。而高房价正是杀死消费的最大凶手。所以高房价已经和大局对立了,房价继续涨,不符合整体利益。

2010年开年,各地政府纷纷出台了具体的调控细则,有些甚至比中央的政策还要严格。似乎往年的中央打雷地方不下雨的情形有所改变。可见这次中央的决心比较坚决。

开发商层面,上市房地产企业最近公布的年报都比较漂亮,利润实现了大增长。2009年的盛宴估计开发商们自己也没有想到。去年进的补且够他们消化一阵子,所以在第一季度肯定不会有资金紧张的局面出现。这样也就没有降价的动力。

另外,从博弈的角度,越涨越有人买,越跌越没人买。所以降价是最不管用也是他们最不愿意用的策略,不到生死关头不会拿出来用。一二月价涨量跌就很明显是供购双方的对峙。随着开春传统销售季节的开始,开发商们很可能会利用这个时机再狠狠地拉一把。拉得上去就挣到了,拉不上去也给未来降价留下了充裕的空间。供方通过涨价和惜售强化升值预期,争取不坚定的消费者。而一个不坚定的消费者就可能用行动带动另外十个。同时,政策收紧,银行贷款从严等等释放的信号强化了消费者的观望态度。

拔河其实对消费者有利。由于房地产贷款从紧,开发商融资渠道变窄,成本变高,对于现金流的需求会更大,实现销售的压力也会日渐增加。如果政府加大保障房供应的承诺能够进一步落实,清查囤地工作有实质性的动作督促扩大供应,那么对峙的局面很可能在五六月份被打破。

从消费者层面上看,群众历来都是一般散沙,所以呼吁大家不买房什么的基本上都是很天真的想法。不过资本都是逐利的,追求利益的最大化。之所以楼市这么高还有人涌入,是因为中国缺乏投资楼市的血的教训。在大多数人的心目中,房子是稳赚不赔的买卖。逐利动机其实才是旺盛需求背后的真相,而不是什么刚需。

事实上一切可以等待的消费需求都不是刚需。中国的刚需只有一种情况──孩子上学(小学和初中阶段)。只有这个需求是中国人愿意倾注血本,而且有明确时限无法等待的。除了这个之外,结婚,改善等等需求都可以因为对未来的预期改变而调整计划。按照这样的标准,市场上刚需的量并不大,不足以成为影响大局的因素。

所以,消费者因素是一个楼市的放大器。在上涨阶段,消费者会追风而加剧上涨,在下跌阶段,消费者会因为恐惧入市而加剧下跌。同时,消费者又是最容易被引导的。所以只要打击了升值预期,就可以大大减少需求。

目前来看,升值预期来自于几个方面:保障房不能落实,商品房供应不足,通货膨胀,土地拍卖价格高企等。而这些因素都是政府可以通过加强管理弱化或者消除的。年初是喊口号的时候,开春了就该实实在在干活儿了。到底民生是口号还是实务,五六月份应该也能够看出来了。

降不降,让我们期待初夏。
帖子标签: 房价, 两会
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发表于 2010-3-16 08:09:26 |显示全部楼层
哥还关心房价啊?哥这样吧,我帮你发征婚,在房价走低的时候,我不介意哥送我一套!
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发表于 2010-3-16 08:28:33 |显示全部楼层
回复 2# 秦小雨


   妞, 你来捣乱么?
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发表于 2010-3-16 09:01:57 |显示全部楼层
回复 3# 哥很忙


    呵呵!不愧是哥,还很聪明嘛!
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bjcuixiao      

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发表于 2010-3-16 09:25:31 |显示全部楼层
朗咸平我也爱看的节目!  我要把他分析楼市的那个帖子发一下  到时你去看
我颠覆一整个世界,只为摆正你的倒影!
辽宁新农村建设 : www.lnxncjs.com
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发表于 2010-3-16 09:45:44 |显示全部楼层
我说哥,你要买房支付我,我不嫌弃房小!我一定会努力帮哥写的!
西安政企新闻网 : news.xabbs.com
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发表于 2010-3-17 05:06:10 |显示全部楼层
回复 5# bjcuixiao


    好的.  想是你也看了宋鸿兵的货币战争吧, 呵呵
淘润广告联盟 : www.taorun.com
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发表于 2010-3-17 05:14:32 |显示全部楼层
回复 6# 秦小雨


    写啥啊? 哥又不征昏, 又不看猩猩.  我说妞你咋又这爱好, 金钢再好看, 那是电影. 你还真指望谁站在帝国大厦为你打飞机?
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发表于 2010-3-17 06:23:51 |显示全部楼层
哥又起得这么早!哈哈,哥早上好,哥有LP啊?没有,还是征一个吧,凑一对变形金刚多好!
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发表于 2010-3-17 08:10:40 |显示全部楼层
回复 9# 秦小雨


    妞, 你也早啊.  

     哥说了不征昏, 不靠谱. 哥相亲呢
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