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发表于 2014-9-23 16:55:02 |显示全部楼层
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    公摊面积,对于很多购房者来说并不陌生,但很多购房者虽然知道公摊一词,却对公摊相关的知识却不知所以然。看似面积够用的房子,去掉公摊面积后,实际面积往往令人大失所望。判断自己购买的房子究竟需要承担多大的公摊,其实是可以自己加以判断的,而不是一味地听从开发商的宣传。公摊面积“潜规则”怎么破,一起来看看吧。
  什么是公摊面积,公摊面积包括哪些面积?
  公摊指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。
  公摊面积包括:电梯井、管道井、楼梯间、公共门厅、过道、值班警卫室、变电室、共用墙体、设备间。除此之外,这些不会包含在公摊内:仓库、车库车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、售房单位自营、自用的房屋、管理用房等不会计入公摊。

  公摊面积怎么算
  同一栋楼两梯两户的公摊,要比一梯两户的大,但是一梯两户肯定没有两梯两户的便捷。点式楼和板式楼的公摊是不一样的;房子大,公摊就多点;房子小,公摊就会少点;只有楼梯和既有楼梯又有电梯的住户在,其公摊面积是不一样的。公共设施、走廊越多公摊就越大;楼梯高度越高公摊越大。其实公摊只要适当,就能提高居住的舒适度。那么,公摊要怎么计算呢?
  下面是公摊计算的相关公式:
  建筑面积=套内建筑面积+公摊面积
  公摊面积=公摊系数*套内建筑面积
  公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)
  套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积

  此外,不同的住宅类别公摊率参考如下:
  多层住宅7层以下公摊率为7%—12%,小高层住宅7—11层住宅公摊率为10%—16%,高层住宅12—33层公摊率为14%—24%,别墅类住宅公摊率为1%—8%。
  因为楼层越高,电梯、消防等公共设施越多,所以公摊面积越大。

  公摊面积是否越小越好
  说到算公摊,购房者都希望能少一点公摊,实得使用面积多一点,但是公摊面积是不是越小越好呢?
  答案是否定的,公摊面积过低,意味着配套公共设施的规模缩减,将影响居住品质。

  公摊面积百分比等于公摊面积吗?
  公摊百分比得出的程序是测绘部门测算整个小区的结果,而不是单纯的某一套房子,因此具体到每套房子的面积就会有一定的差距,公摊面积百分比不等于公摊面积。公摊百分比的误差允许上下浮动3%,且这样的误差受到法律保护,而开发商则会利用公摊面积挣取额外的利润。
  公摊面积“潜规则”怎么破
  新启用的《商品房买卖合同》中有附件标明了“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”,但只列明了应分摊的部位及其构成,具体数据仍不确定,所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。那么,怎么避免“潜规则”呢!
  1、在签订购房合同时,向开发商索取公摊数据,包括整栋建筑的建筑面积、套内面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据,或要求开发商列明公摊公用建筑面积的具体项目及各项目面积,这样,购房者可以计算出公摊面积。
  2、可以自查或聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件,如最终设计图纸、方案、最终面积测量报告、各种数据计算方式及其文件等。
  3、在购房合同中详细约定公摊面积的具体部位、面积大小,特别是有关共有建筑分摊部分变更的情况,约定的越详细,对购房者越有利,一旦发生纠纷,购房者可以用合同保障自己的利益。
  4、遭遇公摊“潜规则”纠纷,最重要的是拿起法律武器维护自己的权益。

王大锤      

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公摊太大了,辛苦钱都买公摊了!!
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恼人的公摊啊!
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