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发表于 2014-9-10 15:18:23 |显示全部楼层
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本帖最后由 月尽天明 于 2014-9-10 15:23 编辑

  自放开限购之后,对于开发商和购房者来说都是好事情,只要你有钱你就去买吧。前不久,朋友就和他女朋友一直在争吵——第一次买房到底该怎么买房。朋友说,这已经不是第一次了,吵架原由很简单,一边看着房子,自己实力要踮着脚尖才能够得着,一边看着房价一直涨,自己在高新工作,附近的房子都很贵,要是买郊区,有感觉太远,总是拿不定主意。 14.gif
  对于第一次买房的朋友来说,应该从以下几点大的方面来着手:
  首先你要明白你置业的目的是什么 19.gif

  商业性的住宅楼最主要的作用就是住,如果你是自住,你要从以下几点来考虑:
  1.交通设施的规划及配备情况,新的小区当前都属于才开发地段,对应的配套设施肯定跟不上,交通设施的规划也就列为考虑的因素之一。
  2.观察你所看中的小区周边是以什么样的产业为住,即使以后不想住了也可以租出去减少一些生活的压力,这也就是置业的前景。 17.gif

  3.新兴的楼盘基本都以高层建筑为主导,要观看其楼盘的容积率是多少,小区内的配套设施如何,车位的配比是多少,优雅的环境住起来才舒服哦。
  4.看楼盘的设计单位是哪里,看看设计单位设计的特点是什么风格的,那样为以后的装修风格有一定的促进作用; 16.gif

  5.开发商的资质问题,现在好多的开发商都是借鸡下蛋,看看开发商曾经开发的楼盘业主们的评价,其次要查看开发商是单一开发地产还是有别的相关产业作为经济资助的,这点一定要注意。
  6.承建单位的质量问题,因为中标以后多数房子都是经过层层转包的,所谓中标也就是中标单位将资质借出去出去收管理费,不见得就是中标单位承建的,这点很好判断,听听施工工人的口音就清楚了,不要只看看管理人员。 3.gif

 7.小区的学区分配一定要搞明白,这个是80%开发商都喜欢打的概念擦边球,真的合同签订了你只有哭的份儿,宣传是学区房一定要看开发商和所约定的学校有没有协议,有协议协议期的期限是几年。
  8.开发单位和建设单位都没什么大的问题了你就可以选户型了,怎么选网上行家很多俺就不多说了,把住一点你看中的户型一定要一口咬定,不要让置业牵着你的鼻子走就行了。
  二、 购房时要量力而行,不要让兴奋冲晕了头
  许多首次置业的业主往往不够冷静,房子是人生中购置的第一件大物品,对于咱西安打拼出来一般人来说,最好是不要一次性付清,选择按揭的时候期限越长越好,那样生活没压力,不会因为生活压力而使你的生活质量降低。
  1.看看你经济来源的主体是不是很稳定,在交了房子首付之后你还要有10万左右的储备钱来应付大修基金、契税以及装修的费用。
  2.如果你还未婚,你以后还要面对生孩子、养孩子、教育孩子以及赡养父母和一些突发事件的能力。
  三、大的层次面讲你什么时候都可以置业没有什么亏不亏一说
  西安要发展国际化大都市,我不清楚是口号还是规划,作为普通人来说,西安的房租价格一年比一年高,加之城市改造要拆掉2环内85个城中村的推动作用,我们不得不做出置业计划,以前一碗面价格3.5元现在还找的到吗?物价的攀高只会使建设成本提高,2010年高层的商品房从拿地到建设成商品,包含其中的各项手续核进去一平米也将近3500元,因此越早置业越对自己有利。
     说一说,第一次买房,你都是经过哪些麻烦的事情呢?

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发表于 2014-9-10 15:22:33 |显示全部楼层
 下雨,继续泡论坛。没事就发帖,老网友应该都知道我吧。知道就跟帖吧。你觉得买房还有哪些潜规则。
5.gif

    买房卖房有多种潜规则,对于初次买房的人来说未必都知道,今天就为各位网友盘点买房卖房的潜规则,以防再买房过程中上当受骗。
  1、售楼处的人不一定是开发商的人
  现在越来越多的房地产公司主张“轻资产”,把销售团队外包给代理公司。代理公司通过售房来获取佣金,多卖多得,因此具有更强的销售力。这不会影响你买房子,但如果它们曾经对你有若干个承诺,可能就有影响了。有些代理公司的销售为了卖出房屋,欺骗消费者说这个地段交通十分便捷,新开的地铁就在附近,但其实地铁通过的路线与这里八竿子打不着,步行十分钟可能是驱车十分钟。
  2、买房送“学位”不一定能实现
  不少买房者都是冲着开发商稀缺学位而来,“打包票”保证入读。可赠送学位却真正捆绑了隐性门槛,实际到了报名时突然门槛攀升,最终因为学位的指标、年限、户籍等限制,公校学位兑现时要交赞助费,导致子女上学不成。
  开发商“送学位”的措辞有时候也用得巧妙,一方面楼盘的确有按照学区统一划分、符合学区内学校的入读条件便可入读,此为学区房的“学位”之一。开发商出资“教育基金”,与意向的优质教育资源的学校“买学位”,但是有指标、年限的限制,却没有如实告知买房者,最终出现“僧多粥少”的情况时自然无法兑现当初的承诺,抽签方式更存在暗箱操作的可能,无法让急切需要学位的家长业主们信服。关于学位甚少有开发商愿意写入合同内,消费者也无法合法维权。
  3、赠送面积是不受法律保护的
  “买一层送一层”,“赠送超大花园”,不少免费赠送的东西通常让买房人很是受落。实际上,这种买一赠一的房间单价会比无赠送的同类户型要高出不少。因为规避90/70政策限制,用小户型配以赠送面积,达到更大空间效果。实际上赠送面积也会计入房价内,这点上销售人员只会告诉你,以实际使用到的面积计算,折算下来房价很便宜。但绝不会说,房产证上面赠送面积不会加入,这是意味着没有产权的面积空间。尤其是1楼或顶楼的花园或天台赠送面积,实际上在物权法中是归所有业主共有,开发商通常不会写入合同。
  4、沙盘掩盖“不利因素”
  如果售楼处的销售拿出沙盘为购房者介绍楼盘的绿化率达到30%或是更高,你可别轻易相信他。你在沙盘上看到的一大片绿色也许只是停车场。一位有多年销售经验的售楼经理说:“由于地下的停车位面积不够,开发商势必要将停车的地方转移到地面。这些地面往往是长草的空心砖铺成,实际的停车场就这样被偷偷变成了沙盘上的绿化带。当然计算绿化率的时候也会包括这些"长草的空心砖"。”
  沙盘中常会看到一些用玻璃做成的透明小方块晶体,它们可能是小区内的公共设施,也可能是待规划中的建筑物和居住楼栋。这些不明建筑物和空地,极有可能在未来某一天变成现实的时候,给居住生活带来负面的影响,比如在自家买的楼面前就有另一栋楼拔地而起,比如承诺是带规划的绿地实际成为了一座高楼。
  5、你注意过房屋的“产权”吗?
  购买商品房时,你会看价格、看地段、看户型……但是你注意到楼盘所处地块的土地使用期限这个问题了吗?也许你说你注意了,销售人员告诉你房屋产权是70年或者50年等,但是通常意义上所说的“商品房”真正的居住时间到底是多少呢,按说每个楼的使用年限都是70年,但这个70年指的是哪个时间段?商品房实际的使用年限,按照正常的流程,产权是按开发商拿到地开始计算,一共70年。一般情况下,拿地到开工到最后交房,时间有两三年。那么,正常情况下,购房者拿到房子之后,实际的产权只有六十七八年。但是如果开发商捂地或者捂盘呢,如果楼盘的地块从拿地到交房花了五年以上的时间呢?
  6、样板间里有很多小手脚 如家具尺寸更小
  有时候你当初在售楼处看到的样板间到交房的时候就被拆掉了,那很可能是因为样板间作为开发商的展示空间,一定会“扬长避短”,充分体现楼盘户型的优势,而到了交房的时候为了避免那些过于“较真”的户主发现自己的房子与样板间之间存在差距而引起的纷争,开发商“毁掉”证据。其实样板间很多都被"做了手脚",比如床的尺寸要比正常的床小,衣柜的径深也比较浅,还会大量使用镜子,巧妙布置灯光,让客户感觉到更为广阔的空间。”
  而那些搭建在楼盘中的实体样板间最后会连同里面的软装一起被卖掉。它们通常都建在二楼或是三楼这样比较低的楼层,便于客户看房。“一般样板房最后会出售给"关系户",但是由于里面的家具尺寸有问题,其实买样板房并不明智。”
  7、户型图会故意制造错觉
  从单套房的户型图上看到,为体现功能分区,设计户型图的单位会特意用餐桌椅、沙发、床、厨具、卫浴等来分别体现各功能空间,但是要注意,设计师在制作户型图的时候,可能会随意缩放家具的大小。记者就曾经见过一个户型图,餐厅开间可能仅有1 .5米宽,但是却“摆放”了一张6人座的超大餐桌,形成了餐厅非常宽敞的错觉。一座楼宇的平层关系图,能清晰体现一楼层所有单元的分布,是两梯两户还是一梯四户,一目了然。该图纸也能够让你清晰辨识,单位中电梯、楼道的设置等,以及你所关注的单位的位置房屋大门离电梯或者楼道口有多远,房屋或客厅采光会不会被相邻的单位所遮挡;自家的洗手间会否正对邻居家的观景阳台,那就太大煞风景了。
  8、精装修费用做贷款利息惊人
  在精装修房子的销售环节,开发商会告诉你“装修款也能做贷款”。看起来似乎对刚买房、手头拮据的买房人来说,这笔装修支出也可慢慢支付。可精装修费用产生的利息非常惊人。以100平方米房子毛坯价为每平米10000元,装修标准为每平方米1500元计算。按5年以上贷款基准利率(2012年7月6日后),为6 .55%,如果还能获得8.5折优惠的话,年利率即为5.5675%。以毛坯房和装修款剥离计算,若买家选择三成首付,那么即毛坯房贷款70万元,选用20年期等额本息的还款方式,总利息产生约46万元。装修费总额为15万元,同样的方式做贷款,其中会产生接近10万元的利息款。光是10万元利息款,实际对于100平方米的毛坯房普通硬装修也绰绰有余。
  9、你的个人资料可能被卖出
  买完房子,你是不是会突然接到各种让你去装修、买保险(放心保)、买家具的推销电话?不幸地告诉你:你的个人信息已经被出售了!一位房产销售经理解释:“由于买房置业这个过程涉及到诸多环节,客户的资料究竟是在哪个环节被卖了,我们也不得而知。银行贷款会登记个人信息,所有的业主信息在物业公司也有备案。当然也有可能是销售人员私下把信息卖给了别人。”购房是一个很长的利益链,卖给装修公司、电器公司都有可能,但是出售最多的对象还是中介公司。“曾经就出现过在开盘的红火阶段有中介的人堵在售楼处外面要买客户资料的情况。据说一份高档别墅住宅的客户资料的交易价格甚至达到了4000至5000元一份。”

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鲫鱼      

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