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发表于 2014-8-13 12:09:45 |显示全部楼层
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全段时间有朋友向我诉说,原来他买了一套二手房,由于房产还未取得房本,无法及时办理过户。中间又因为迟付房款,房主要求解除合同,但已交给房主的120万元却被拖欠着未归还。

事实上,早在2005年,国务院七部委发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》,明令禁止期房转让。但在现实买卖交易过程中,还是有不少的购房者看中二手期房并私下进行交易,而忽略了二手期房交易的种种风险。

先来给大家科普下,什么是期房?

期房 人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

目前,住建部明令禁止期房买卖。一旦出现纠纷诉诸法律,法院判定以买卖合同为主,但房屋主管部门无法登记该房屋,房屋所有人仍为原房主。如果产权还没下来,等待过户时间太长,期间一旦房价上涨,一些房主会坐地涨价,甚至毁约。一旦打起官司,至少要半年以上才有结果。此外,此类房源还有一大笔税费要交。


莫小颜      

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发表于 2014-8-13 12:11:26 |显示全部楼层
二手房购买攻略

一、选择中介:最好是选择比较有名的中介,也许这样稍微好一点,最起码我姐姐在中原买房的时候还挺好的。因为我选择的房源只有小中介有,所以当时想想他们服务挺好的,就选择这家,结果捏。。。。苦不堪言。

二、看好房源,选择中介后,需要洽谈中介费。像大一点的中介最少是1.5个点,小中介可以达到1个点。中介费只有买方出,如果卖方出的话只能算是业主太好忽悠了。




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莫小颜      

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发表于 2014-8-13 12:12:29 |显示全部楼层
三、签订买卖合同。这个是最关键的一部,不要只局限于写备注注明交易时间或者其他(这个是需要写的,还有无任何债务纠纷,防租客的话要写明不带租约等),但同时金额交易也是在这里暗藏杀机。

  1、契税、贴花、交易、转移、营业税、个税、教育附加税等等这类直接交给房管局的就不用担心了,一般房产证不会写实际交易金额,会稍微写少一点,这样降低税率,中介会写一个清单给你。

  2、按揭服务费:这个金额一定要事先商量,因为一般都没有这个费用,这个费用不是给银行,是含在中介费里面的,他们会给你开具一个收据,误导你交钱。这个在你和中介的合同书一定要写清楚,按揭服务费是含在中介费里面,不然到时候他又要收你一笔钱。我姐姐在中原买的时候还真没这个费用,但是在这家小中介里面,我表示无语。

  3、赎楼费:赎楼费就是担保费。中介会按照1%要你去担保公司交钱。其实担保费是可以打折的,我亲自打给同家担保公司,他们说可以给我打个8折。如果中介那么多单给他,可想而知,就不止8折了。但是在担保公司里面实际交了这么多费用,因为担保公司和中介都是一家的。你可以直接问中介赎楼费可以打折吗?如果他说不可以,其实你可以直接去找。

附:一般情况中介会在合同生效及你的资料交给银行贷款审批后,拿一个赎楼合同给你,想办法让你签订空白合同(或者是阴阳合同,因为都是订书机装订的,你签字那一页是没有金额明细的)。我当时因为有点急,无奈被签了一份空白合同,希望大家没我那么傻。

后来我问要合同,中介就是不给,最后无奈,给了我一份伪造合同(骑缝章都对不齐),只是想他们要帮我办理交房,也算当时自己傻,就当做不知道不去计较这笔钱了。

  4、短期利息:因为贷款后一般会二次放款。第一笔是还业主的欠款,从银行放款当日起到房产证拿去抵押算。这是银行告诉我的。但是某些银行在放款的1个月是不收短期利息的。二次放款是在房产证抵押后,由房产局给到银行一个什么凭证就可以放第二笔款了。

  5、罚息:中介有时候看情况会骗取这个费用。我过户那天她和我说罚息和短期利息有1万的样子。因为赎楼合同不肯给我,所以我提高的警惕。我去了2家银行问提前还款的罚息。中国银行是说会有一份合同,关于罚息,在合同的第二页有金额,还会有一个单据凭证出来,基本上提前1个月是没有罚息的。工商银行说:还款3年及以上就没有罚息。(同银行贷款每月罚息)她问我要罚息的时候,我直接说了要业主或者代理人和我去银行查,我需要合同,合同第二页有金额。后来没办法就和我说没有罚息。

  6、加快费:其实真正有心的中介或者大中介,根本不需要加快费。他们理所当然会帮你催催,正常情况:银行赎楼只需要4个工作日就可以搞定,而且还是人多的时候。只是单很多,就慢慢往下走了。这次国五条:中介银行要加快费,国土局要加快费。等着交房的人们按耐不住寂寞的时候,就这样被潜规则了。国土局我就不清楚(因为这次单确实太多了)

  7、合同费:莫名奇妙要了200合同费。因为当时过户前一刻问我要的,我懒得那个时候和她计较就给了200。就3本很单薄的合同就要200,哎...如果在签订合约的时候问清楚心理舒服些。

  8、评估费:一趟浑水,目前还没问我要。查了资料100万以下是0.5%,100万以上是0.25%。银行说这个费用上,自己找的话,还有更多的折扣。我同事买房中介在他们住了一段时间后要300元。


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发表于 2014-8-13 12:13:12 |显示全部楼层
四、买卖中

  1、过户的时候。好的中介公司不需要你排队,他会提前排队,然后再给你电话去签字或者快点过来。我是自己排队列,等着中介公司。对他们的服务我表示汗颜。

  2、我买的房子有租客,目前已经搬走了。等待着国土局那边给银行抵押凭证,二次放款后,可以搬家了。不知道交楼的时候还有什么黑幕。

亚泰印务
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发表于 2014-8-13 12:16:55 |显示全部楼层
对于购买二手房长期投资人群而言,最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房,因为随着商圈的不断成熟其二手房价值也会充分体现出来,同时如果房屋业主以租代售的话,其投资回报收益也将较为可观。

 第一招:地理位置是关键

  第二招:房屋质量看周详

  第三招:户型面积要选好

  第四招:房屋产权验仔细

   第五招:装修结构弄清楚

  第六招:屋内配置细查看

  第七招:物业杂费看真切

  第八招:探访邻里是否和睦



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tainetech      

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