【【科普+攻略】二手房买卖要注意哪些事项？把握好这8大方法保证让你不吃亏！】-西安论坛网(xabbs.com)

[二手房经验] 【科普+攻略】二手房买卖要注意哪些事项？把握好这8大方法保证让你不吃亏！

莫小颜

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发表于 2014-8-13 12:09:45 |显示全部楼层

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全段时间有朋友向我诉说，原来他买了一套二手房，由于房产还未取得房本，无法及时办理过户。中间又因为迟付房款，房主要求解除合同，但已交给房主的120万元却被拖欠着未归还。

事实上，早在2005年，国务院七部委发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，明令禁止期房转让。但在现实买卖交易过程中，还是有不少的购房者看中二手期房并私下进行交易，而忽略了二手期房交易的种种风险。

先来给大家科普下，什么是期房？

期房人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

目前，住建部明令禁止期房买卖。一旦出现纠纷诉诸法律，法院判定以买卖合同为主，但房屋主管部门无法登记该房屋，房屋所有人仍为原房主。如果产权还没下来，等待过户时间太长，期间一旦房价上涨，一些房主会坐地涨价，甚至毁约。一旦打起官司，至少要半年以上才有结果。此外，此类房源还有一大笔税费要交。

帖子标签: 西论, 房产, 期房, 二手房买卖, 预售许可证

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发表于 2014-8-13 12:11:26 |显示全部楼层

二手房购买攻略

一、选择中介：最好是选择比较有名的中介，也许这样稍微好一点，最起码我姐姐在中原买房的时候还挺好的。因为我选择的房源只有小中介有，所以当时想想他们服务挺好的，就选择这家，结果捏。。。。苦不堪言。

二、看好房源，选择中介后，需要洽谈中介费。像大一点的中介最少是1.5个点，小中介可以达到1个点。中介费只有买方出，如果卖方出的话只能算是业主太好忽悠了。

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莫小颜

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发表于 2014-8-13 12:12:29 |显示全部楼层

三、签订买卖合同。这个是最关键的一部，不要只局限于写备注注明交易时间或者其他（这个是需要写的，还有无任何债务纠纷，防租客的话要写明不带租约等），但同时金额交易也是在这里暗藏杀机。

  1、契税、贴花、交易、转移、营业税、个税、教育附加税等等这类直接交给房管局的就不用担心了，一般房产证不会写实际交易金额，会稍微写少一点，这样降低税率，中介会写一个清单给你。

  2、按揭服务费：这个金额一定要事先商量，因为一般都没有这个费用，这个费用不是给银行，是含在中介费里面的，他们会给你开具一个收据，误导你交钱。这个在你和中介的合同书一定要写清楚，按揭服务费是含在中介费里面，不然到时候他又要收你一笔钱。我姐姐在中原买的时候还真没这个费用，但是在这家小中介里面，我表示无语。

  3、赎楼费：赎楼费就是担保费。中介会按照1%要你去担保公司交钱。其实担保费是可以打折的，我亲自打给同家担保公司，他们说可以给我打个8折。如果中介那么多单给他，可想而知，就不止8折了。但是在担保公司里面实际交了这么多费用，因为担保公司和中介都是一家的。你可以直接问中介赎楼费可以打折吗？如果他说不可以，其实你可以直接去找。

附：一般情况中介会在合同生效及你的资料交给银行贷款审批后，拿一个赎楼合同给你，想办法让你签订空白合同（或者是阴阳合同，因为都是订书机装订的，你签字那一页是没有金额明细的）。我当时因为有点急，无奈被签了一份空白合同，希望大家没我那么傻。

后来我问要合同，中介就是不给，最后无奈，给了我一份伪造合同（骑缝章都对不齐），只是想他们要帮我办理交房，也算当时自己傻，就当做不知道不去计较这笔钱了。

  4、短期利息：因为贷款后一般会二次放款。第一笔是还业主的欠款，从银行放款当日起到房产证拿去抵押算。这是银行告诉我的。但是某些银行在放款的1个月是不收短期利息的。二次放款是在房产证抵押后，由房产局给到银行一个什么凭证就可以放第二笔款了。

  5、罚息：中介有时候看情况会骗取这个费用。我过户那天她和我说罚息和短期利息有1万的样子。因为赎楼合同不肯给我，所以我提高的警惕。我去了2家银行问提前还款的罚息。中国银行是说会有一份合同，关于罚息，在合同的第二页有金额，还会有一个单据凭证出来，基本上提前1个月是没有罚息的。工商银行说：还款3年及以上就没有罚息。（同银行贷款每月罚息）她问我要罚息的时候，我直接说了要业主或者代理人和我去银行查，我需要合同，合同第二页有金额。后来没办法就和我说没有罚息。

  6、加快费：其实真正有心的中介或者大中介，根本不需要加快费。他们理所当然会帮你催催，正常情况：银行赎楼只需要4个工作日就可以搞定，而且还是人多的时候。只是单很多，就慢慢往下走了。这次国五条：中介银行要加快费，国土局要加快费。等着交房的人们按耐不住寂寞的时候，就这样被潜规则了。国土局我就不清楚（因为这次单确实太多了）

  7、合同费：莫名奇妙要了200合同费。因为当时过户前一刻问我要的，我懒得那个时候和她计较就给了200。就3本很单薄的合同就要200，哎...如果在签订合约的时候问清楚心理舒服些。

  8、评估费：一趟浑水，目前还没问我要。查了资料100万以下是0.5%，100万以上是0.25%。银行说这个费用上，自己找的话，还有更多的折扣。我同事买房中介在他们住了一段时间后要300元。

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发表于 2014-8-13 12:13:12 |显示全部楼层

四、买卖中

1、过户的时候。好的中介公司不需要你排队，他会提前排队，然后再给你电话去签字或者快点过来。我是自己排队列，等着中介公司。对他们的服务我表示汗颜。

2、我买的房子有租客，目前已经搬走了。等待着国土局那边给银行抵押凭证，二次放款后，可以搬家了。不知道交楼的时候还有什么黑幕。

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发表于 2014-8-13 12:16:55 |显示全部楼层

对于购买二手房长期投资人群而言，最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房，因为随着商圈的不断成熟其二手房价值也会充分体现出来，同时如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收益也将较为可观。

第一招：地理位置是关键

第二招：房屋质量看周详

第三招：户型面积要选好

第四招：房屋产权验仔细

第五招：装修结构弄清楚

第六招：屋内配置细查看

第七招：物业杂费看真切

第八招：探访邻里是否和睦