欢迎光临本社区!请 [登录][注册]
搜索
广播台

13

主题

0

听众

283

积分
  • 2学前班

签到天数: 2 天

连续签到: 1 天

[LV.1]1初来乍到

UID
555717
帖子
43
相册
0
个人消费需求
购物
结婚
夜生活
分享到:
发表于 2014-8-6 11:49:53 |显示全部楼层
马上注册,结交更多好友,享用更多功能,让你轻松玩转西安论坛。 立即注册  已有账号?点击登录   关闭
又见面了,好几天没有在坛子里露面了。
  开这个帖子,是被这些年见到的购房者对“房地产”这个概念的无知震惊了。见了太多跟风的人,后悔的人,买房子买到离婚或者跟家人闹翻的人,到售楼部大闹甚至大打出手的人,归根结底一句话——因为不懂。
  楼主本人是房地产从业者,但不供职于甲方,所以没事干不会推荐房子给大家。我只是想让大家多了解一些这个行业。你们不心痛我心痛,一套房子是多少中国人的全部身家,怎么能够仅凭胡乱理解砖家的话或者被售姐忽悠,或者老婆说买我就买这种理由左右呢?
  PS:本帖只是用最通俗的方法说点常识,有需要专业探讨的,我们另找地儿吧(双目灼灼握拳)。

13

主题

0

听众

283

积分
  • 2学前班

签到天数: 2 天

连续签到: 1 天

[LV.1]1初来乍到

UID
555717
帖子
43
相册
0
个人消费需求
购物
结婚
夜生活
发表于 2014-8-6 11:50:31
第一个要说的问题,就是楼市崩盘论。
  一句话概括——崩你妹,逗我啊?
  因为这个论调出来了,加上目前市场下行,突然间大家都不敢买房子了。不敢买的朋友们,你们有没有想过这个问题,供需关系很大程度上决定市场,房产市场是有泡沫,可供需几乎不会有太大变化,中国这么多人这么多家庭,他们不可能全部租房子。所以,房地产行业几乎是稳定度最高的行业之一了。也就是说,价格会有浮动和变化,但只要价值不变,供需关系存在,崩盘是一个非常可笑的论调。
  可能会有人说,但是供需关系变化了啊。那确实是,前些年年景好,一度供不应求让房产市场相当热闹,房价一路飙升,那是因为大家都看到房价涨得好快啊好快啊。上个出租车,司机都要懊恼地表示5年前自己要是买了XX盘,现在数钱都笑死了,所以现在砸锅卖铁也买了个XX盘,总是要赚的。这种心态,让很多大小土豪疯狂买房,即使一般家庭,只要能凑出点的,优先考虑也是买房,“至少保值啊”。这就造成很多土豪界买的房子空起没人住,普通家庭有不少也早早就备了两三套了,短期内没特别购房需求,何况“现在房市要崩盘的嘛”。于是,供大于求。
  这个逻辑基本成立,但造成供大于求的关系还有很多。而且开发商们也不是傻子,稍微关注一下这方面的新闻,就知道开发商拿地和开盘的量比前两年差了不是一星半点,不少一二线城市同比下降了40%多呢。也就是说,现在虽然少了些买几套房来玩玩的土豪群体,以及多备一套养老的普通家庭,可人口基数那么大,新成立家庭不买房吗?刚需群体不存在吗?只要他们在,就会消耗开发商的存货,一旦消耗到位供需关系又平衡了,房价往哪儿降?
  我所在的城市是成都,在上半年出的各种数据指标中,成都属于库存比优质城市,同列的还有南京和哪儿不记得了。
  总结:崩不了的,崩了先完蛋的绝对是整个经济体系。降是会降点,但在成都这样的城市市面上现在就那么些房子,又没有特别供大于求,降得了多少嘛。各位别太天真了,该买买。

13

主题

0

听众

283

积分
  • 2学前班

签到天数: 2 天

连续签到: 1 天

[LV.1]1初来乍到

UID
555717
帖子
43
相册
0
个人消费需求
购物
结婚
夜生活
发表于 2014-8-6 11:50:56
第二个要说的问题,是怎么买房子。
  我尽量不用专业名词,方便大家懂。
  懂行才好买啊!不懂你拿那么多钱出来堆雪人啊!
  先说一个“楼盘价值”的问题
  1、 价值不等于价格但能影响价格,价格围绕价值做周期性起伏。这个都看不懂的,九年制义务教育肯定出了大问题。
  2、 楼盘的价值不仅是售姐说的那些,也不只是你手里找的网上搜的资料那么简单,它可以基于庞大准确的数据库,有严格的计算公式。这个计算公式呢,有少数公司是有的,拿不拿出来免费给大家用是人家的事。我看过一次这个公式,哟喂那酸爽,严谨极了。感觉拿着这个公式就能分分钟变土豪了——实际上也是这样的,这个公式主要针对高端理财客户,反而最近淡市生意好,玩股票的都晓得低买高卖,就是这个feel。
  3、 你买房子考察了半年,跟狐朋狗友老婆丈母娘分析了半年,觉得自己是半个专家了?这里涉及到无数具体的问题,随便一条丢翻你。开发商拿地的溢价率多高?楼面地价几何?建安费用多少(其他开发成本就不拿来吓人了)?商住比?容积率?地下配比?各种税?及其他500项按下不表……以上都是一个普通购房者能够从开发商处找来的信息,但首先没几个人会找这么多,其次找来也不晓得怎么用。实际上,这是可以大概推算出一个楼盘售价的基础数据,而计算一个楼盘自身价值的数据同样可以随便找来,两者一比,就可以直观地对比出是否可以入手了。
  4、 市场起伏、品牌效应都不会影响到楼盘价值。价值是个很硬气的东西,只要商品出现就带着的,可以看做是商品的DNA,它基本不会变。市场起伏涉及到政策法规相关条例和幕后黑手等等等等,这些玩意儿是专家们糊口的,大家可以不管,因为再怎么起伏也到不了崩盘那一步,总是会回到价值主线上的。至于品牌,大品牌好了不起哇,可数据面前人人平等,一样要接受数学的检验,品牌本身在上述计算方法里是不值钱的。只是有一点,大品牌开发商更有可能在后期对项目持续投入,不是那种房子卖了就甩手一公里内荒得买不到套套的小开发商。它更有可能把楼盘附近一大片整成一个小CBD,且物管绿化都不撒手——这就会令商品升值,DNA变得更好一些。
  OK,楼盘价值一旦确定,就迅速去扑倒高价值的楼盘,因为它们在淡市坚挺保值,旺市嗖嗖升值;低价值的楼盘也不是不可取,你要是由于客观原因只能买低价值的楼盘,最好是拿来自住,住得开心就行了,管求涨还是跌呢。

13

主题

0

听众

283

积分
  • 2学前班

签到天数: 2 天

连续签到: 1 天

[LV.1]1初来乍到

UID
555717
帖子
43
相册
0
个人消费需求
购物
结婚
夜生活
发表于 2014-8-6 11:51:07
再说普通人怎么买房的问题。
  缠住专业人士问啊!
  前面说的那些计算方法,专业人士无论如何都不可能给出来的,但可以告诉各位计算结果(关系到位的话)。即使不计算,他们根据自己多年的经验,也能轻松从你难以抉择的几个楼盘中判断出该入手的那个。还有一点,最近淡市,各开发商的促销降价都蛮惊人的,但有没有触到底呢(私以为触底的相当多了),这个问一下专业人士也能得到答案。
  这里说的专业人士,不是甲方(会下意识推荐自家的东西),不是售姐(……),也不是远离一线只研究vhwphvfpwmf的专家,最好是各类房产媒体的资深XX(能说会道且追求存在感),乙方的资深XX一类(被甲方虐得太多反而容易客观)。
  多说一句,如果你去问了,请对这些人好一点,他们也是高位猝死人群,多请他们吃饭,给他们手机充值,帮他们找男女朋友或者干脆自己上了吧……
亚泰印务

alexlin      

1

主题

2

听众

1万

积分
  • 19大四年级

该用户从未签到

UID
16003
帖子
2791
相册
0
发表于 2014-8-8 23:58:21 |显示全部楼层
  
回复

使用道具 举报

lanltk      

0

主题

3

听众

1万

积分
  • 19大四年级

该用户从未签到

UID
14200
帖子
2715
相册
0
发表于 2014-8-11 16:34:58 |显示全部楼层
  
西安政企新闻网 : news.xabbs.com
回复

使用道具 举报

gto521      
头像被屏蔽

0

主题

1

听众

1万

积分

该用户从未签到

UID
10069
帖子
2864
相册
0
发表于 2014-8-11 20:10:27 |显示全部楼层
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
淘润广告联盟 : www.taorun.com
回复

使用道具 举报

liyuqing      

0

主题

2

听众

1万

积分
  • 19大四年级

该用户从未签到

UID
239842
帖子
2844
相册
0
发表于 2014-8-17 09:18:02 |显示全部楼层
  
回复

使用道具 举报

9518      

0

主题

12

听众

1万

积分
  • 16大一年级

该用户从未签到

UID
10065
帖子
2795
相册
0
发表于 2014-8-19 17:27:00 |显示全部楼层
支持楼主...  
回复

使用道具 举报

jopo      

0

主题

2

听众

1万

积分
  • 19大四年级

该用户从未签到

UID
10067
帖子
2709
相册
0
发表于 2014-8-21 18:12:33 |显示全部楼层
  
回复

使用道具 举报

使用高级模式(可批量传图、插入视频等)快速回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册西安论坛

  Ctrl + Enter 快速发布 

发帖时请遵守我国法律,网站会将有关你发帖内容、时间以及发帖IP地址等记录保留,只要接到合法请求,即会将信息提供给有关政府机构。

广播台


找客服

回顶部