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[买房经验] 为小白开个讲堂:西安现行的购房政策!有钱不代表你有资格买,有资格不代表你可以买！

房小蜜

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发表于 2014-8-6 10:26:22 |显示全部楼层

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7月28日，西安限购令松绑，60平一下小户型不限购！说普天同庆，有点夸张，不过确实让很多人心花怒放，尤其是外地来西安有刚需的年轻人，买不了大户型买个小户型先过渡下也很不错啊。买房的人都知道，购房资格是第一步，购房款才是购房路上的一大障碍。即使松绑限购，也得有钱买、有款贷才行。

　　最近发现身边有一些小白，限购限贷傻傻分不清，手上有点存款，就屁颠屁颠到处去看楼盘，好不容易看上合适的准备开买了，就被各种条件各种手续给折腾得七荤八素，今天来为小白开个讲堂，说一说限购和限贷，也希望各路牛人可以进来指导一下。

　　说白了，限购，就是你有没有资格买房，限贷，就是你有没有钱买房。
　　二者是相辅相成的，对于平头老百姓来说，资格和钱同等重要。对于土豪和投机者来说，资格更重要。
　　根据国务院的规定，地方ZF完全可以自己决定是否实行限购、何时退出限购，不过咧，各地都有点犹抱琵琶半遮面的感觉，西安市在这政策上虽然有所调整，但还是灰常谨慎的。
　　2014年7月25日下午西安市房管局召开相关会议，从会议内容看，西安房地产限购政策将适当调整，此次调整重心放在三个层面：一、积极做好来我市就业、创业的高校毕业生的住房保障工作。来我市就业、创业的普通高校毕业生，在本市无住房的，可购买一套住房。二、支持居民的改善型住房需求。居民家庭为改善居住条件购房时，可不再申报其已拥有的非成套住房、混砖结构住房或60平米以下的住房；三、加快小套型房屋，和二手住房市场流通。60平米以下住房和砖混结构二手住房可由居民家庭根据需要自主购买。
　　2014年7月25日，西安限购令松绑：60平以下小户型不限购！
但是限购还不是重点，重点在于银行的不支持！自2013年下半年以来，银行系统对房地产业开始收紧信贷，随后出现的“钱荒”更是给市场泼了盆冷水，今年以来，房地产市场开始全面降温，“入冬”速度远超预期。西安的库存量也居高不下，与市场表现高敏感相对应的是，西安的松绑政策出台一直“犹抱琵琶半遮面”。
就目前而言，房贷均没有突破性的表现，仍旧执行的放松限购前的贷款政策。首套房没有利率优惠，二套房首付六成，三套房不能贷款的“限贷”紧箍咒依然

帖子标签: 西安房地产, 国务院, 住房保障, 西安市, 毕业生

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发表于 2014-8-6 10:36:12

>>解读西安限购令政策<<
·限购区域为西安市辖区
2011年2月25日，西安市长陈宝根主持召开市政府常务会议，传达全国保障性安居工程工作会议精神，讨论并原则通过了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，其中明确规定本市居民限购2套房，禁购3套以上住房，2套房贷首付最低60%。西安市限购区域为西安市辖区（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区），而周至、蓝田、户县、高陵等4县不在其区域范围内。
·限购类型
结合以往历次调控西安市政府落实情况和对比近日其它部分城市出台的限购令实施细则进行了较为详细的解读。本次限购的类型仅限新建商品住房和二手住房，而公寓、写字楼和商铺不在限购范围之内。
·限购令认家庭不认户口
本次限购中明确指出，已拥有1套住房的西安市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女），已拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭。在实际执行中，都是按家庭来界定的，例如两代人户口在一个户口簿上，只要超过18岁就可以作为一个独立家庭去认定住房情况。
·限购令并未卡死拥有二套以上住房者继续购房
限购令并未将名下已有两套房产的本市居民家庭完全卡死，只是必须先卖一套房，然后才可以再买新房。对于投资、投机型置业者在政策上仍留有空间。
·拆迁户回迁安置不受套数限制
定位为国际化大都市的西安，83个城中村改造项目势在必行，因城市建设住房被拆迁的家庭，选择产权调换住房的，本次限购政策中并无规定，也就是回迁安置的不受套数限制。
·限购对于西安房地产市场的影响
预计短期内楼市成交量会出现一次小幅井喷，仍然具有购买资格的市民很有可能会抓住时机入市。美城机构认为，限购令在限购的同时也释放了一定的“准购”信号，而房价长期不可能大幅下调几乎已经成为了共识，此次限购政策在很大程度上也将加速部分观望购房者的决断。从宏观战略层面来看，此次调控是政府以往“以时间换空间”调控战略的延续：一方面通过限购令等措施改变市场成交结构，缓冲房价涨速，另一方面加快推进中小型商品住房及保障性住房的供应，健全多层次的住房供应结构。

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发表于 2014-8-6 10:41:23

本帖最后由房小蜜于 2014-8-6 10:49 编辑

说完买房子的资格——限购，咱们再来谈谈钱的问题——限贷。
　　贷款购房之前，最重要的是个人征信记录，如果有不良信用记录，神马房贷车贷，都是做梦！～
　　不良信用记录，主要是信用卡使用不当造成的，一般分为以下几种情况：逾期还款、未足额还款、恶意透支、**违规内容屏蔽**、未缴纳年费；还有一种最倒霉的，身份证掉了，或者借给别人，被盗办信用卡，然后有不良信用记录，车贷房贷都被影响。2012年起，央行发布新规，逾期负面记录不再伴随终身，若能持续5年按时足额还款，可还回信用清白，所以，且行且珍惜，犯错难免，但是一定要及时改正啊！~
　　限贷：对贷款购买商品住房严格执行首付款比例和贷款利率规定；加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。
　　住房贷款分为三种：公积金贷款、商业贷款、组合贷款（既有公积金又有商业）
　　商业贷款，认房又认贷，即以家庭为单位，名下有过一套房，或者曾经用商业贷款买过一次房，不管这房卖没卖，过户没过户，再次用商业贷款买房即为二套房，执行的是二套房贷款政策。
　　公积金贷款，认贷又认房，即以家庭为单位，夫妻双方名下无房，且没用过公积金贷款的，就可以算首套房。

　　那么西安市的贷款政策是么样的呢？
　　目前商贷政策是，认房也认贷，首套首付款比例30%及以上，二套60%；公积金是认贷又认房，首套房，所购住房建筑面积在90平方米（含90平方米）以下的，应支付不低于所购住房价款20%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的80%；所购住房建筑面积超过90平方米，应支付不低于所购住房价款30%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的70%。职工家庭贷款购买第二套住房的，应支付不低于所购住房价款50%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的50%。职工家庭贷款购买第三套及以上住房的，暂停发放个人住房公积金贷款。
　　贷款最高额：住房公积金贷款额度最高不超过房款总额的70%；
住房公积金贷款额度公式：
借款申请人及配偶公积金个人月缴存额之和÷实际缴存比例×12（月）×0.45（还款能力系数）×贷款期限（最长可贷年限）
　　住房公积金缴存状况。公积金贷款额度的计算，要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件来确定，四个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额。

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发表于 2014-8-6 10:52:46

关于二套房的认定，有的小白以为卖了再买，就不算二套或者三套，哼哼，图样图森破！商贷认贷也认房，用过商业贷款或者全款买过的房子，即使已经卖了再买，也属于二套三套或者更多套，所以不能享受首套房的政策，这样确实打击了一部分有点闲钱的投资者，但是对于改善性购房者，还是有诸多限制的，有点一棍子打死的感觉。不过目前国家的大体方向是，满足基本的住房消费需求，适度支持职工家庭改善性住房消费需求，所以改善性购房者先忍忍吧，有房子就先住着，等政策合适时机合适再改善吧。
对了，住房公积金是可以提取的。
怎样提取住房公积金呢？对于有住房公积金的人来说，因种种原因需要提取住房公积金，可以又不知道如何下手，因此这里给你详细的提取住房公积金流程。
（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；
（二）达到国家法定离退休年龄，或已正式办理了离退休手续的；
（三）完全丧失劳动能力，并与所在单位终止劳动关系的；
（四）出境定居的；
（五）偿还购买自住住房贷款本息的；
（六）支付自住房屋房租超出家庭月工资收入15%以上部分的；
（七）正在享受城镇居民最低生活保障待遇的；
（八）本人、配偶及其直系亲属因重大疾病造成家庭生活严重困难的；
（九）遇到突发事件，造成家庭生活严重困难的；
（十）连续失业两年以上，家庭人均月收入低于本地区最低工资收入，家庭生活严重困难的；
（十一）职工在职去世，有继承人或受遗赠人领取的；
（十二）职工为农业户口或非本市户口并与所在单位终止劳动关系的。

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发表于 2014-8-6 10:53:15

提取住房公积金办理流程
1、完整、准确地填写《住房公积金提取明细表》，单位核实有关证件后，加盖单位预留印鉴（暂存职工除外）。
2、单位专办人员持《住房公积金提取明细表》及本办法第八条规定的有关证件到管理中心办事处申请提取住房公积金。
3、住房公积金管理中心办事处审核后，为职工办理划转或存折手续。
4、职工提取住房公积金原则上由本人办理。由配偶代理提取的，还需出示代理人身份证件、证明代理人与提取人关系的结婚证、户口簿等文件及其复印件。
5、职工本人或配偶因身体状况、出境定居等原因本人或配偶确不能办理提取的，经办人员需提供经本人签字授权的授权委托书方可办理。
6、因公外派人员及其配偶的住房公积金，按相关文件执行。