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发表于 2014-8-1 10:19:18 |显示全部楼层
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本帖最后由 sunny-蓓蓓 于 2014-8-1 10:22 编辑

中国现在的房价,尤其是热点大城市的房价,那叫一个高,大有高破天的感觉。不相信?举个例子,你看啊,北京现在的房价与收入比是27:1。什么意思,就是一个中等收入的家庭,辛辛苦苦27年才能买得起一套房(这可不是什么别墅、豪宅,就仅仅够你一家人住而已)。当然,这个比例的前提还是你要不吃不喝,全力供养房子这个祖宗。如果你要追求生活质量,这个比例就还得再高了。

    各位可能会问,这不靠谱的房价是怎么来的呢?是哪个大神决定了这一幛房子该卖多少钱?嘿,这里边的门道可多了去了。下面我就跟大家详细地唠唠房子祖宗的五脏六肺。

房价=A+B+C+……(原来房价就是ABC!!!)

  对于市场而言,房地产是一种商品,而它又有和其他商品不一样的地方。消费者购买的不仅仅是住房本身,还包括环境、设施等方面。就像你到洗头房去消费,哈哈,别想歪了,我是说正规的发廊。洗个头要10块吧,这其中包括了洗发水的钱,水费、电费或燃气费吧(这个取决于加热的方式)、老板的利润吧、洗头小工的提成吧等等,你知道你的钱都消费到什么地方去了。同样,了解房价的构成,在购房时就可以判断出是否物有所值,你付的房款究竟包括哪些项目,你总得了解个大致吧。

  1.土地出让金。
  土地对于整个社会而言是一种稀缺资源,也是一种不可再生资源,因此外国投资比国内投资的出让金高,商业楼的出让金比住宅楼高。
  2.前期费用。
  主要包括三通一平费用和专项费用。三通一平费用是指使建筑地段的土地平整,达到通上下水、通电、通路等投入的资金,大面积或不成熟的小区建设在此项费用上的投入是可观的。专业项费用指支付给设计公司总体规划、房型设计等费用,开发商若重视此方面的投入,将对其本身和消费者带来利益。
  3.土建费用。
  很多房子外表看起来差不多,但实际质量却有很大的差别,这主要就表现在土建费用上,框架结构,多层打桩,现浇楼板虽然使得成本比较高,但是房屋质量也更能保证。俗话说“一分价钱一分货”就是这个意思。
  4.配套设施费用。
  这部分主要包括开发商在水、电、煤、绿化 、卫生、教育等方面花费的资金。在现在的大环境下,绿化率也成了一个衡量的重要标准。
  5.经营管理、销售费用。
  指用于房地产支付使用到出售过程中,开发商管理人员所发生的一切费用等。销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用,也是房地产价格的组成部分。
  6.利息。
  对于一个项目的资金投入,开发商多数会选择银行贷款来解决,这就产生了利息。如银行向下调息,对于开发商负担就会减轻,虽然对于房价影响不大,但相对而言可降低成本。
  7.利润。
  是房地产开发商得到的收益,是企业扩大再生产的资金来源。
  以上是构成房地产价格的主要部分,但房地产作为商品进入市场后,其必须适应市场的需求,周边楼盘的价格,宏观环境变化、房型设计都将影响其价格的制定,这就需要购房者在购房中整体衡量了。



帖子标签: 西论, 房产, 房价, 西安, 开发商

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发表于 2014-8-1 10:20:21 |显示全部楼层
本帖最后由 sunny-蓓蓓 于 2014-8-1 10:21 编辑

房价是哪个大神定出来的?

  了解了房价的基本构成之后,你知道这其中有哪个或哪些因素起决定作用吗?别那么肯定的说是开发商的利润,你要这么说,内行的人准得说你傻帽,挨宰了都不知道是谁宰的你。别以为房价的构成和水果、蔬菜什么的那种定价模式一样。水果多简单呀,它的成本是什么,是树木以及果农的劳作,而且还有物价局根据市场做出的相应调整。如果今年水果产得不好,那价格就上去了,如果产得好,那价格就下去了。当然最近绿豆、大蒜那玩意儿发神经似的疯涨,只能算个特例,炒作搞得呗。

  可是房价不是这么简单,这才是真的“逗你玩”呢。你经常会郁闷,为什么房子这么多,价格却一直往上爬呢?这里面就有很大的猫腻。决定价格最主要的是土地费用和拆迁安置费用,其次是房屋开发费用、市政共用设施费用以及各种税费,最后是开发商的利润。(这个观点是真是假?)

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发表于 2014-8-1 10:21:33 |显示全部楼层
这么些决定因素,怎么个决定法?

我简单点用个例子来说明。如果将房价这个西瓜切成十块,那么它的分配大致是这样的:两块给土地;两块给拆迁安置使用(您别小瞧墙上白粉刷上去的大大的那个“拆”字,就是这个字,可是值大钱了);两块给房子用来进行建筑和基本的配套设施的安装(你心目中的大头原来其实就是个冤大头);一块给市政(有可能这个数还是比较保守的,有时会更多些,别梦想着能逃脱出这个,不论是税费或是其他的什么名目,你就认了吧);两块给税务;剩下的一块自然就是开发商的,捞不着钱,谁干呀。

  当然,这十块,我可没说是均分的,哪部分大,哪部分小,谁拿大块,谁拿小块,那就要因时、因地而异了,我们不具体讨论,但是最起码,你要明白,让你勒紧裤腰带买的这个西瓜都被谁给瓜分了,花冤枉钱也花的明明白白的。

  所以,根据这个比例,你看啊,开发商也不是大爷,他就是个孙子,干了所有10个人的活,却只能拿1个人的,好点的时候拿2个人的工资。这还得是房子完全卖出去的情况下,要是最后正好剩下20%没卖出去,那他只能自己吃亏,赔本了。所以,房价高的时候,你就别骂开发商了,他不值得我们骂。

  如今,北京以及其他各地频频出现地王,啥意思,土地费用高呗,这是很危险的事情,土地费用这个基本的要素高了,其他利润的分配者当然也不甘落后,也想要分得更大的西瓜,你多点,我也多点,最后这房价不高才见鬼了呢。


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