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发表于 2014-7-16 11:15:07 |显示全部楼层
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本帖最后由 九把刀 于 2014-7-16 11:19 编辑

面对日益高涨的房价,越来越多的人因为价格、周边配套、小区成熟等原因把目光转移到了二手房。二手房延伸出来的各种咨询五花八门,问题非常的多。还有网友付小费求二手房专业人士指导的,真是无奇不有哇!

九把刀这助人为乐的爱好啊,所以就急大家所需,整理了这个帖子,以后妈妈再也不用担心亲的买房问题~~


暂时用不上,没时间细研究的童鞋,点击下面的收藏错不了

二手房购买流程:

   1. 图解:

6_副本.jpg


2. 文字解释:

   1) 看房
   2) 议价,交房,付款方式等细节的磋商
   3) 达成一致以后签合同(有中介参与的要签三方合同)
   4) 申请贷款,办理贷款手续
   5) 贷款审批通过后网签
   6) 到登记窗口核查购房资格
   7) 符合购房条件后打印合同、提交双方登记资料
   8) 到房地局办理产权交易过户,拿到收件单以后交首付(但要预留一定的物业交割保证金)
   9) 办理土地证过户
  10)
结清水电费物业交割保证金等。

九把刀      

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发表于 2014-7-16 11:18:33 |显示全部楼层
二手房所需提交的资料:

过户时需要提交的资料:出卖方房产证、买卖双方身份证、房屋共有人同意出售证明、买卖契约、完税凭证等文件去在西大街234号西安市房屋管理局进行办理。如果卖方房产证时间不足5年,办理过户时,先要交纳营业税及个人所得税,而后带上完税证可以办理交易手续。

办理过户手续时,依据相关部门的具体工作安排而决定详细的时间。当时在房管局办理过户之后,拿到黄票后,一般情况下是20个工作日后买方持黄票领取房产证。


友情提示:
这里要说明的是,要是有中介参与,基本上中介会核查房东的证件。后期要是出现纠纷,可以找中介。要是避开中介自己和房东交易的童鞋,要特别的注意查验证件的真伪,现在离婚转移房产,有带假老婆去卖房的呢,证件也做的很真,让人防不胜防。所以这个环节还是特别需要注意的噢!

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发表于 2014-7-16 11:20:29 |显示全部楼层
二手房交易需要交以下费用:

 1、交易手续服务费:住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取:3元/平方米);非住宅10元/平方米。买卖双方各承担一半。
 2、登记费:普通二手房住宅类为80元/套,买方承担。
 3、土地收益金(代收):房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取,按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。
 4、核档费:50元/宗。
 5、契税:税率为3% ,按正常交易成交价格计征;个人购买的自用普通住宅(建筑面积144平方米以下、容积率1.2以上、交易价格4290元/平方米)契税税率减半,按1.5%征收;拆迁居民因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分征收契税。买方承担。
 6、印花税:税率1‰,按正常交易成交价格计征,交易双方各承担一半。
 7、营业税及附加:12月17日,新的二手房购买政策颁布。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中,将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
 8、个人所得税:所购房屋不满五年上市交易时收取,有两种方式,①税率20%,按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担。



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发表于 2014-7-16 11:21:02 |显示全部楼层
关于中介:
  
现在提起房屋中介,大家都会说是黑中介巴拉巴拉~~~其实九把刀想说,任何行业都有素质高的从业人员也有投机取巧的那颗老鼠屎。我们不能用有色眼光去看一整个行业,中介既然能这样铺天盖地的存在,自然有存在的道理。


关于中介费:按规定中介费是买卖双方各支付成交价的1%,但是由于是卖方市场,一般房东都是净得,所以实际情况是2%的中介费都由买方支付。还涉及到的评估费、担保费,按照规定是不应该由中介收取的,也就是说中介有权收取的仅仅是2%的中介费。评估费是在贷款前银行行评估房子所产生的费用,担保费是在有贷款发生的情况下担保公司收取的费用。当然也有中介有这些代办服务的话,也是可以收取这部分费用的。

亚泰印务
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发表于 2014-7-16 11:23:15 |显示全部楼层
本帖最后由 九把刀 于 2014-7-16 11:25 编辑

现在来说说找中介的利:
     1.不操心房源。目前的二手房,特别是好房源90%都掌握在中介手里,一个是房东自己不知道自己的房子到底值多少钱,多挂几家中介便于卖个好价钱,二个是大家都担心交易的对方是骗子,一个怕被骗钱一个怕被骗房。有中介参与放心一些。这也是房源掌握在中介手里的原因。中介会不厌其烦的带你去看你看中的房子,比你自己东打一枪西打一炮的到处找房源要方便的多。
     2.避免被骗。刚才说,不管是买方还是卖方,都是怕被骗的。万一遇到扯皮的事情或者产权啊金钱方面的纠纷,你房子给了钱没拿到?或者钱给了,房子拿不到?不要紧,还有下家不是,打官司还可以把中介拉上一起呢,可以把损失降到最低。
     3.省钱。这一点可能蛮多人会嗤之以鼻,其实找到好的中介确实可以避免一些费用的。比如房价的评估等。中介经手的房源多,能基本上很准确是评估出你的房价,不会偏离房地局的官方估价很多。要知道现在,银行的评估价只能高于房地局的评估价而且两者取高的那边收税呢!所以评估高了该你多缴税,评估低了有可能影响到贷款额度。这还真是个学问!
     4.少走弯路。资深的中介了解各项房产方面的
规定政策,整个业务流程也很熟悉。可以及时的给予你帮助和指导。

     5.协助贷款。话说现在很多银行对二手房贷款不太感冒,而中介做的多了,自然是熟人好办事。再加上需要准备什么资料啊证件啊什么的,你只需要按照中介的要求去办,不用动脑筋操心。
     6.交易完成以后,为双方善后。比如水电煤气有线等费用结清,物业保证金的结清等。避免私自交易产生不必要的麻烦。


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发表于 2014-7-16 11:25:39 |显示全部楼层
再来说说找中介的弊:
    1.费用。就是2%的中介费了,这个费用算下来也有好几万,对买房要大出血的人来说,还真是雪上加霜啊。
    2.遭遇“黑中介”。你兴冲冲的去看房,被告知房东出国了,或者这个房子已经卖了,极尽忽悠,让你疲惫不堪。

     其实小编还是建议不想操心的人还是选择中介,找中介切记:
    1.一定要找正规的中介。要查看中介的资质和经营证书等,一定不要找那种民间自办的,说能多便宜多便宜给你办,到时候哭都来不及哇。
    2.正规中介里面的资深经纪人。二手房这个东西,门道还是蛮多的。菜鸟和资深经纪人用起来,差别不是一点两点。找一个懂行的经纪人,会替你量身介绍适合你的房源,帮你规避一切可能被骗的环节,帮你顺利贷款,干净善后等等。


     孰是孰非,欢迎各位大家参与讨论。然后,对这方面还有什么疑问的,欢迎继续跟帖提问。

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遇到黑中介怎么办啊
淘润广告联盟 : www.taorun.com
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