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发表于 2014-7-9 10:00:10 |显示全部楼层
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本帖最后由 海阔-天空 于 2014-7-9 10:06 编辑

本王撰写的关于房产的科普文章获得大家的肯定,很受鼓舞,遂决定再接再厉。


身边的朋友纷纷投入婚姻的海洋,过上房奴的生活。看着有的人拿出购买大白菜的精神去买房,甚至在完全不懂的前提下看了一次房就被售楼**忽悠进去了,真是替他着急。今天,科普哥来继续给大家普及一下房地产知识。



本期话题:


一家正常的房地产开发公司的结构组成是怎么样的呢?



首先是营运战略规划层,也就是我们常说的“高层”,一般包括总经理-常务副总-财务副总-工程副总-销售副总-行政副总。这几个人我是按照级别高低排列的。大家都是明白人,应该一看就懂干啥的。


下面再来看每个副总下面带的都是啥岗位的人。

总经理是决策的,常务是执行的,两者都是纵横捭阖运筹帷幄的人,很难清晰界定职能。
财务副总手下主要经理是:财务的,融资的,成本费用控制的,税务会计的,审计的。
开发副总手下主要经理是:市场调研的,投资分析的,项目前期的,招投标的,征地拆迁的,造价的,法律的,概预算的,产品设计的。
销售副总手下主要经理是:营销策划的,销售经理,案场经理(大部分开发公司都把这块分包给营销代理公司以提高效率,节约成本)。
工程副总手下主要经理是:土建的,设备的,强弱电的,水暖的,景观的,市政的,装修的。
行政副总手下主要经理是:薪酬的,招聘的,绩效考核的,秘书前台的。


 
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发表于 2014-7-9 10:02:54 |显示全部楼层
一次正常的房地产开发流程是怎么样的呢?


为便于普通人的理解,我试图以最简洁直白的语言来概括:开发设想-可行性研究-申请项目用地-产品设计-征地拆迁-筹措资金-招投标-施工-市场营销-交房验收。


那么有人问我产品设计是啥?设计房子的砖瓦土墙麽?呃,这是微观的产品设计,是建筑设计院的事情。
产品设计是房地产策划中最重要的一个环节。人们经常说一个项目的成功70%取决于产品设计, 30%取决于后期的营销推广。可见产品设计在决策中的重要性。物业是一种商品,因为有人使用,才体现出了其价值。有人使用,自然就有对产品的使用要求。对着一块毛地,怎么去设计一套产品,才能满足客户的需求?这就是我的工作。产品设计,就是对房地产及住宅产品进行谋划和运筹,以满足人们对房地产产品的特定要求。顾客是上帝,一切围绕客户的需求出发才是未来能够得以去化的产品。




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发表于 2014-7-9 10:04:14 |显示全部楼层
那么具体应该怎么操作才能设计出一款令市场满意的产品呢?



1、  市场调研
对宏观经济和房市的把握,对区域竞争产品的调研,对购房者消费倾向的调查,了解需求和供应状况,为产品定位作好准备。这个阶段参与部门是市场调研部,投资分析部,产品策划部。

2、项目定位
仔细研读市场调研报告,对未来产品进行恰如其分的定位,尤其重点突出的是目标客户定位,因为产品竣工后是卖给他们的。还有产品功能定位、产品形象定位、产品品质定位、产品规模定位等等。这个阶段参与部门是产品策划部,决策部门,投资分析部,销售部。

3、产品规划设计
根据目标客户的特性分析,产品就为它量身而做。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。这个阶段参与部门是产品策划部、营销代理公司、建筑设计院、景观设计院等各类乙方。

4、产品细节设计
在这个产品里是否需要采用新技术、新材料、新设备呢?这个阶段参与部门是工程部、产品策划部、营销代理公司。
最精确的产品定位能带来产品最高的附加值。产品的专门化程度越高,越容易给人纯粹与信赖的感觉,同质客群也愿意扎堆。但是愈是精确的定位你的客群愈是单一,你面临的风险也愈大,因为在产品未投入市场前你的所有定位都只不过是一个预期,一个判断而已。

做房子就像谈恋爱一样,必须要经历:需求-寻觅-吸引-了解-认同-购买。定位一定要清晰,路一旦走偏了,上述这些环节就不能一气呵成,未来的销售也就修不成正果。好了,下面我就开始拾人牙慧,抄别人讲过的案例了。



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发表于 2014-7-9 10:05:19 |显示全部楼层
举个例子,失败者案例:

高档公寓出现经济型户型和低会所低车位配置;普通住宅甚至经济适用房出现步入式更衣室户型设计,SPA会所、国际双语幼儿园;老年公寓,却要在配套上加入数字化与拳击房;建筑风格为欧式,却做江南山水的园林。还记得帝都某楼盘推广口号是“金融家俱乐部”,销售价格高达2万元/平方米,可小小的建筑体量却安排了一房两房三房等各阶层混杂,导致真正的富人不愿买,穷人又买不起的结果。

本期话题到此为止,欢迎大家讨论  
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发表于 2014-7-9 10:53:44 |显示全部楼层
原来这么复杂
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