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发表于 2014-7-7 11:54:00 |显示全部楼层
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本帖最后由 水浒传传传 于 2014-7-7 12:02 编辑

我们买房避免不了贷款,在贷款的过程中我们也会碰到大大小小的问题,以下是十个有效知识给大家参考。希望大家在贷款的过程中可以避免吃亏,同时获取对自己有利的方法。


一、即使是等额还款,还款额度也是会变的

即使等额还款,还款额度也是会变的;很多人为合同约定了还贷利率,又为了方便选择等额还款,每个月还的钱应该是一样的。这恰恰是一个误区,事实上,每年的还贷金额都可能不一样。房屋贷款利率一般有两个因素决定:基准利率和优惠利率。如果上一年度基础利率发生了调整,第二年的每月还款金额也会调整;如果上一年度房贷优惠利率发生了调整,例如由7折调整到8折,每月还款金额也会发生调整。



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发表于 2014-7-7 11:54:27 |显示全部楼层
二、如何选择银行

如果需要提前还款,例如有的银行约定20%以上才允许还,太苛刻了,最好选择能够还款要求不是很苛刻的银行,比较一下,这次7折优惠,工商行都2月份才给客户享受,多收了一个月的高息;小银行一般比较快,但是需要办信用卡等等,银行之间是有区别的,需要好好选一选。


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发表于 2014-7-7 11:54:49 |显示全部楼层
三、提前还款的方式和意义

一次性付清:一次性归还所有剩余贷款本金。

还款额度不变,缩短期限:比较省利息。

期限不变,额度减少:每月压力减少,基本不省什么利息。

提高还款额,缩短期限:最省利息,银行一般不办。




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发表于 2014-7-7 11:55:23 |显示全部楼层
本帖最后由 水浒传传传 于 2014-7-7 11:57 编辑

四、提前还款的基本流程

部分还款:先去银行预约,填张申请单,约定还款时间将钱存入,再去银行办理还款即可。

全部还款:进入领取房产证等流程,退保险、注销房屋抵押等。





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发表于 2014-7-7 11:55:33 |显示全部楼层
本帖最后由 水浒传传传 于 2014-7-7 11:57 编辑

五、还款方式的选择

有提前还款计划的人,建议选择等息还款,第一个月还得最多,因为本金还得比较多,非常的节约利息。如果选择等额还款,前两年缴纳了大多数的利息,在提前还款的意义就不大了。如果有双周还之类的还款方式当然更加省利息了。





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发表于 2014-7-7 11:55:54 |显示全部楼层
六、每月还款额的计算

等额还款的公式:每月还款额=本金*月利率**(1+月利率)还款月数次幂/[(1+月利率)还款月数次幂-1]

月利率=年利率/12

有 一种特殊情况,就是当一月份的时候,如果上一年度基准利率发生了调整,一月份的还款额如何计算。由于存在跨月的情况,一部分利率是上一年度的贷款利率,一 部分利率是本年度的贷款利率。这个社会需要首先根据剩余本金,核定一个月还款额,按照天分别计算利息,估计这个时候12月份一定是按照31天计算了。




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发表于 2014-7-7 11:56:07 |显示全部楼层
七、本月还款利息的计算

本月款利息:本月利息=剩余本金*月利率。

本月归还本金=每月还款率-本月利息。




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发表于 2014-7-7 11:56:30 |显示全部楼层
八、不要选择大月提前还款

大月有31天,提前还款的利息按照日计算,算天数的时候会多算一天。日利率=年利率/360。但是一年有365天,按天计算会多交几天利息。另外有一个问题需要说一下,如果你的发放贷款日不是还带日,发放贷款日与还贷日之间的日期也是需要计算利息的。




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发表于 2014-7-7 11:56:45 |显示全部楼层
九、房贷是最优惠的融资方式

合理负债有利于规划个人理财,而且房贷是最便宜的融资方式,能够担负房贷的时候,尽量使用房贷,让子的资金能够投放到更高投资回报的领域,大胆投资对个人真是很重要,同时房贷也能有效的降低通货膨胀的风险。




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发表于 2014-7-7 11:56:55 |显示全部楼层
十、开始还的都是利息

有人贷款20年,每月还2000元,还了2年,认为已经换了5万元了。其实这种理解是错误的,开始还的都是利息,没有多少本金,基本上也就还了2万本金,所以,需要清楚的认识,刚开始还的都是利息。



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