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发表于 2014-6-25 10:39:56 |显示全部楼层
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本帖最后由 西安看客 于 2014-6-25 10:44 编辑

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最近大家都在讨论“以房养老”试点问题,真个是一石激起千层浪。
有人针对网友们对“以房养老”的态度做了一个调查,有九成网友认为“以房养老”荒唐,仅一成网友认为其有合理之处。
在不少网友激烈的言论中,多数网友认为“无法接受,不确定因素很多且不靠谱”。
他们认为,除了消费者对于该项政策的接受程度有限,事实上,满足条件的保险公司,态度也较为谨慎,也有保险公司表态:目前尚无试点公司和试点产品的报备。


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发表于 2014-6-25 10:42:29 |显示全部楼层
算账:卖掉房子买5年期国债收益反更稳定
70岁的张奶奶住在越秀区的一个约50平方米的老房子,楼龄约为20多年。
昨日,她向记者感慨,“按照现在广州的楼价来看,我这个房子大概售价为100万元,老伴在几年前过世了,现在唯一的儿子也在番禺买了房子成家了,时不时过来看看我,等我年纪再大点估计他们就会把我接过去住。”
按试点规定的要求,张奶奶若将自己的房子抵押给保险公司,可以继续享有房屋的居住权,另一方面按照约定每月固定领取养老金。按照险企精算人员的初步计算,张奶奶大概每月能够从保险公司领取5400元的养老金。
张奶奶感慨,“从内心上说,肯定愿意跟儿子住在一起,房屋如果拿出来出租每月收的租金也能作为一笔养老费用。而且后期可以再进行出售。”
尽管拥有了所抵押不动产的处置权,“但是未来老人家一旦去世,房产70年产权到期,房产贬值,房屋维修等多方面的不确定性仍然困扰着保险公司。
住房反向抵押养老保险,适用面非常窄。大部分老人会将房产遗留给子女;即使是孤寡老人,如果有房产,可以选择的养老办法也很多,比如出租城市房产,到郊区或者农村居住,或者是卖掉城市房产,到农村居住,都比保险获得的收益高很多。以西安为例,如果在城区有一套房产,平均售价在80万左右,如果将其出售,购买5年期国债,年收益就可以到4万元。这种情况下,不仅收益稳定,本金还可以以备不时之需。”

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发表于 2014-6-25 10:42:55 |显示全部楼层
观察1:70年产权
“绑住”创新手脚
住宅仅有70年产权,也成为了以房养老推广的障碍。
“(住宅)产权未到期或到期后如何处置依然存在政策盲点。”同策咨询研究部总监张宏伟表示,产权到期之后,房屋是直接归银行等金融机构、还是作为遗产分配给老人子女,目前也未有定论。同时,应该有一定的政策支持使得“以房养老”的房产在70年产权到期后如何处置应有法可依。
研究员严跃进说:“产权到了70年后如何处理,在政策和法律上并不明朗。未来此类住宅到了险企手中,但可能会发现有效产权的期限不足。对于目前来说,评估价自然可以考虑到这一点,但对于未来将此类资产进行再转让的时候,其流动性会快速下滑。可能从今天眼光看是香饽饽,但未来此类资产容易成为烫手山芋。”

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发表于 2014-6-25 10:43:14 |显示全部楼层
观察2:房产估值几何影响险企热情
“保险公司此前之所以愿意围绕住宅而设计创新产品,主要还是看重房产价值持续增长的空间。但今年整个楼市降温下,险企难免犯嘀咕。因为一旦房产资产缩水,那么可能会恶化此类金融产品的盈利状况。可以预计未来一些险企对此类房产做评估时会更加谨慎。”严跃进表示。
财经评论员叶檀也公开表示,老年人是否愿意用房产反向抵押为自己养老,取决于市场对房地产估值几何。“如果房地产市场节节上升,老人完全可以出售住宅入住老年公寓,地段好的房子靠出租一个房间的租金维持生计。
保险公司同样不愿意干高风险低收益生意,把未来的房地产压力背在自己身上,房地产市场一旦降温,风险都在保险公司身上,保险公司成为最大的房东,与此同时,保险公司还要承担老人体面养老的压力。”
叶檀表示,与其如此,不如直接投保或者建老年公寓收租,比反向抵押保险要靠谱得多。
张宏伟表示,应该逐步推进资产证券化,将缺乏流动性的房产资产,转换为在金融市场上可以自由买卖的证券行为,使其具有流动性,“金融机构可以以资产管理公司名义对于‘以房养老’资产打包进行操作,既可以使养老群体定期取得一定数额养老金,金融机构也会因此有一定的经营收益,收益部分或按照一定方式对冲市场风险损失,或以一定形式补贴给养老群体。”

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爱琴海      

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