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发表于 2014-6-11 12:12:14 |显示全部楼层
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本帖最后由 悠闲地马达 于 2014-6-11 12:19 编辑

曾经听某人说过:“从有买房的想法,到买到合适的房子,其实是一个不断学习,不懂成长的过程。之所以对选房这么纠结和谨慎,是因为房子寄托着你的很多东西,它太贵了,不是白菜,你买了要住一辈子,并且,你为之可能也要奋斗一辈子。”对这段话是深有感触,总觉得他是说到了我的心坎里,烂烂刚开始买房时其实也就是小白一个,也是通过不断的学习,跟人交流才慢慢的懂了一些,也因此总是很愿意把自己的一些东西分享给别人,好了,不自己夸自己了,说正事吧!


2.jpg



因为最近有人咨询过烂烂关于赠送面积的事情,而个人对这些方面的道道也没有特别精通,所以就专门上网搜罗资料以及向一些比较懂的朋友问了一下,今天就给大家把赠送面积的事情说一说吧!

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发表于 2014-6-11 12:13:32 |显示全部楼层
本帖最后由 悠闲地马达 于 2014-6-11 12:20 编辑

首先说说都有那些赠送面积的方式(其中阳台、复式以及入户花园是西安市场上目前比较常见的几种赠送方式)

3.jpg


复式
赠送方式:复式是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层,两层合计的层高低于跃层式住宅(一般跃层式为5.6米),因为单户总层高4.5米及以上要算两层,所以打出“买一层送一层”招牌的复式住宅层高都在4.5米以内,只按照较高楼层的一楼计算建筑面积。

阳台
赠送方式:一般来说只要是凹进来的阳台都是要算全部面积,凸出建筑物外边的阳台算一半建筑面积,所以,做大阳台的户型,建筑面积也会相应的增加,这部分的成本等于还是转嫁给消费者。

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发表于 2014-6-11 12:14:39 |显示全部楼层
本帖最后由 悠闲地马达 于 2014-6-11 12:21 编辑

4.jpg


入户花园
赠送方式:所谓入户花园,即在入户门与客厅门之间的一个类似玄关概念的花园,起到入户门与客厅的连接过渡作用。其面积计算方式要视有无敞开面而判定,若无敞开面,或设计图纸中虽标注为入户花园却与相连房间无明确的实体分隔的,都要作为房间计算全面积。所以,一般入户花园都留有敞开面,只算一半建筑面积。

内庭院
赠送方式:内庭院又称入户庭院,有三种不同情况:一是有顶且由单户住宅内部围合而成的,属于一户专用,计入该户套内面积;二是有顶但有两户或多户住宅围合,属于几户甚至本层共用,计入该单元本层的公摊面积;三是无顶的,则不计建筑面积。


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发表于 2014-6-11 12:15:19 |显示全部楼层
本帖最后由 悠闲地马达 于 2014-6-11 12:22 编辑

5.jpg


夹层
赠送方式:所谓夹层,最直观理解就是在楼层中附加的楼层,比如层高3.6m,在房间中的2.3m处增加了一个房间。夹层是一个附加的楼层,对于层高并没有具体要求。一般来讲层高比较高的户型做夹层会比较实用。
露台
赠送方式:露台一般出现在楼盘的顶楼或者是一些错层单位,目前西安市场上只有极少数楼盘的部分户型才有露台。由于露台处于房间户型之外,所以都不算建筑面积。
地下室
赠送方式:高层、小高层和多层建筑的地下室一般是车库,和住宅分开计算产权,而别墅的地下室则属于赠送空间,给购买住宅产权的业主单独使用。

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发表于 2014-6-11 12:16:38 |显示全部楼层
本帖最后由 悠闲地马达 于 2014-6-11 12:24 编辑

6.jpg


“馅饼”还是“陷阱”?
可能会有人问:如果开发商真的有心让利,直接降低房子的单价就行了,何必拐着弯儿“赠送面积”?甚至而很多人认为,“羊毛出在羊身上”,开发商怎么可能赠送面积给购房者呢,天下没有免费的午餐,买房送面积只是开发商的一种促销手段,说不清是“馅饼”还是“陷阱”。到底是不是这样呢?首先你要弄明白两个问题:

1、赠送部分面积是否属于计入产权部分。
开发商从利润的角度出发,基本上不会把计算容积率部分送给购房者,而是利用购房者对技术规定的不了解,利用信息的不对称,把不计算容积率部分送给购房者。对于这部分不计容面积,是无法写入产权的,只有使用权。这都很正常,对于刚需购房者来说,多几个平方的使用面积就够了,也不在乎是否写入产权。但是猫腻就藏在后面:房子基本上是按套来卖的,开发商为了谋求更高的利润,将不写入产权部分的面积(即不计容面积)以高于成本价、低于计容部分销售单价,在房款总价中体现出来,但是引导购房者去计算使用面积的单价。

举个例子:
一套房110平米,其中写入产权部分为100平,不计容部分为10平,总价为100万元。则每平的单价为:100万元÷100平=1万一平,可销售员会引导你去计算:100万元÷110平=9090元一平。这样做一方面隐藏了不计容部分被高价卖出的事实,另一方面摊低了销售单价,在竞争上有了优势。

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发表于 2014-6-11 12:17:30 |显示全部楼层
本帖最后由 悠闲地马达 于 2014-6-11 12:25 编辑

7.jpg


2、赠送部分面积是否属于本应该赠送部分。
按照规定,这些不计容部分都是要送给购房者的,但是定价权在开发商,商品房价格的构成从来就是不透明了,所以很难讲清楚到底哪些地方是真的送,哪些是假的送。

在这里罗列一些赠送面积的标准(本应该赠送的部分),仅供参考:
1、层高2.2米以下不算容积率;(一些项目会做奇偶数层的交叉)
2、露台不计算容积率;(尤其顶层和别墅类项目)
3、封闭式阳台,按垂直投影面积的一半算容积率;(这个情况很常见)
4、多层房屋,部分空间户内通高,只计算一层容积率;(多见于别墅、跃层、叠屋及部分错层)
5、飘窗不计容积率;(含落地飘窗、折角飘窗、弧形飘窗等)
6、大部分地下室不计容积率;(如果采用覆土结构则按照计算公式计算)
7、层高4.5米以上按1.5倍容积率计算。(有些地方会做到5.9米,按两层卖)

坦率地说,有些赠送面积,虽然不计入产权证,但对于大部分人来说确实是有使用价值的,主要看个人喜好,但不管如何,你得弄清楚这些面积到底是不是真正赠送的才行。

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发表于 2014-6-11 12:18:08 |显示全部楼层
本帖最后由 悠闲地马达 于 2014-6-11 12:26 编辑

8.jpg


买大赠送面积的楼盘是否划算?

现在西安的赠送面积一般位于阳台、入户花园等部分,而且绝大多购房合同中都不会将赠送面积这一项写入,当然产权证也很难体现出来。因此后期赠送面积如不能落实,或因为赠送面积出现质量隐患、产权纠纷,遇到抵押、继承、拆迁等情况时,法律就难以保障业主利益。所以大家一定要擦亮眼睛谨慎出手,一看到十几二十平甚至一个卧室的全赠送,就以为白赚了几万甚至十几万元,别忘了这便宜却可能是食之无味弃之可惜的“鸡肋”,一方面赠送面积一般实用性都不会太高,地下室不通风、入户花园面积太小、夹层高度太低,这些“白送的空间”最后很可能只能沦为“储藏室”;另一方面,所谓羊毛出在羊身上,有赠送面积的房源单价一般要高于别的房源,而且随着赠送面积的加大,虽然整个楼盘表面上的容积率没有变化,但是实际居住空间必然会受到挤压。不要看到超大赠送面积就眼红,好好研究清楚,这些赠送的面积是否真正有用才行!

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发表于 2014-6-11 12:18:52 |显示全部楼层
本帖最后由 悠闲地马达 于 2014-6-11 12:26 编辑

最后说一下什么是真正的赠送面积

9.jpg


真正意义上的赠送面积,就是在产权证上实际面积上收钱打折,比如产权证上120平米的房子,开发商只收110平米的钱,那10平米才能算是赠送,否则就不能算作赠送面积。

另外补充一点,赠送面积不计入产权的话,是不用交物业费的,但是在产权证没有办下来之前,还是会暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算收费,大家这一点要注意。
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huatai528      

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