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[LV.1]1初来乍到

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发表于 2014-6-3 14:46:22 |显示全部楼层
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陕西房地产业协会联合全省120家房地产经纪机构,向行业同仁发出“诚信经营规范服务”倡议。

这些房地产经纪机构承诺:不发布虚假房源信息、虚假图片、虚假价格,不隐瞒已知悉的房屋瑕疵情况;如实告知房屋交易双方真实的买卖价格、租赁价格,透明交易,不吃差价;不为不能上市交易的保障性住房、小产权房和其他交易受限的房屋提供经纪服务;不协助购房人通过伪造证明材料等方式,骗取购房资格等。

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虽然国家政策要求从严治理小产权房,但小产权房销售市场却并未遇冷。前些年小产权房基本属于小打小闹、私下买卖,现在动不动就建出一个成规模的花园小区来。小产权房为啥会受到这样的倾慕?究其原因主要是低廉的价格。所以即便是国家三令五申仍然是屡禁不止!

购买小产权房都有哪些风险?

风险一:法律风险

小产权房乡产权房的流通转让存在很多的限制,因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质,但不具备普通商品房的法律性质,其实并不是商品房。所以,法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的,人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件,购房人的权益很难得到维护。同时,由于购买小产权房的合同是无效的,因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的,由于己方有过错,可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约,由于合同无效,购买人的权利会无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可,也不用在房管部门备案,不在政府机构监管范围内,因此在使用房屋的过程中,如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题,其救济途径就非常有限。

风险二:政策风险

在购买的是在建乡产权房,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款,购房人就可能面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。另外,购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

风险三:监管缺位

乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束,开发建设的监管同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持,开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管,主要依靠开发商自律进行开发建设,一旦开发单位的资金或其它环节出现问题,极有可能变成烂尾工程。如果是把购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位,对购房者而言,资金的安全,开发商资金是否按时到位,是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且,入住后的物业管理也极易出现问题。

风险四:转让风险

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民把房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见,乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让,而是说购买后也不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有很大影响

  小产权房能办理按揭贷款吗?


因为小产权房属于集体土地,上面建的住房也没有土地证。而想到银行贷款,必须有土地出让证才行。“严格意义上讲,小产权房是不合法的,如果银行给其贷款,今后有什么问题,银行也会有很大的损失。”

  小产权房何去何从?

那么小产权房将何去何从?从近期相关部门和各地的表态、举措中,我们已能看清小产权房处理的大致方针:对于增量,必须严格执法,严厉打击,遏制其蔓延之势;对于存量,则是摸清底数、确立原则、分类处理,以求逐步平稳化解。

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小产权房风险太大还是不买的好
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向北飞      

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亚泰印务
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先裕菲      

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