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芊墨      

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[LV.1]1初来乍到

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发表于 2014-5-27 10:18:47 |显示全部楼层
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最近,有国内媒体报道说,随着中国住房市场的周期性调整和房价的震荡,中国将全面地爆发大规模的"断供潮"。就如2008年美国次贷危机爆发所引发的美国金融危机及全球经济危机一样,如果中国"断供潮"大规模爆发,也将引发中国的银行危机、金融危机及经济危机。

这些言论有点危言耸听,其分析解释也不符合中国法律规定及现实逻辑。首先,所谓的"断供"是指个人通过银行住房按揭购买的住房,在房价大幅下跌后,其持有住房价格远低于个人继续要缴交按揭贷款的价格,即个人所持续的住房变成了"负资产"。这时理性的个人选择停止再供按揭贷款,让个人所持有的住房为银行收回。也就是说,当个人通过按揭贷款的住房成为"负资产"时,个人选择停止再供按揭贷款就是"断供"。

对于个人的住房成为"负资产"后,不同的国家其法律制度不同,个人选择的方式是不一样的。

在美国,不仅有个人破产法,而且个人按揭贷款合同也规定,如果个人以按揭贷款购买的住房成为了"负资产",个人只要选择破产,或"断供",只要把所持有的住房交给银行,其个人住房债务就此中止。也就是说,在美国,个人住房按揭贷款的债务是有限责任的。只不过,如果这样的债务违约发生,会给个人留下信用违约不良记录。

但是对于中国住房按揭贷款来说,中国既没有个人破产法,也没有对其合约给出其债务为有限责任之规定。在这种情况下,中国个人住房按揭贷款的债务责任是无限的。也就是说,如果中国的房地产市场价格大幅下跌,居民所持有的住房成为了"负资产"。在这种情况下,不会如美国那样,这些持有"负资产"住房的居民,只要"断供",把通过按揭贷款购买的住房交给银行,其债务就可中止。反之,如果居民选择了"断供",这时不仅做贷款的银行可能收回该住房,而且该居民所欠下的债务还得继续还。直到其债务全部还清为止。不仅个人所购买的住房没有了,个人首付及前期供款打了水漂,而且还背着一身债务。

对美国人来说,不仅其首付低,有些首付为10%,甚至零首付,而且其住房按揭贷款的债务是有限责任。在这种情况下,一旦其持有的住房成为"负资产",最理性的选择是"断供"。这就是为何在美国,一旦住房成为了"负资产",就容易爆发"断供潮"的原因所在。

可是,在中国,其情况完全不一样。不仅中国居民购买住房时的首付高,而且其住房按揭贷款是无限责任,再加上中国最高法院有一个对居民自住房保护的特殊解释,因此,即使国内房价大幅下跌,不少住房也可能出现"负资产",但出现"断供潮"概率则不会太高。没有多少居民会作出这样的行为选择。

这几年来国内住房价格一直在快速飚升,在不同时期购买的住房,即使是通过住房按揭贷款购买,如果房价大幅下跌,其变为"负资产"的概率也会不一样。比如说,在2009年3月以前购买的住房,如果是一线城市,其成为"负资产"概率就会低许多。而购买的时间越短,越是在房价高的城市购买,其"负资产"的概率就会越高。

最近在江浙一带地方出现的"断供"的情况,主要是一些民营企业购买的高端住房。早几年,由于房价快速飚升、暴利普遍、贷款利率低,不少民营企业主纷纷弃实体而炒作住房。这些企业主通常会把财务杠杆做到最高,把还没有还完贷款的房子拿到银行做二次抵押贷款。一旦企业出现经营困难或房价下跌,他们就会断供、弃房(因为中国有《企业破产法》)或跑路。可以说,当中国住房市场出现周期性调整,房价大幅下跌,个别企业"断供"事情发生是自然的事情,对此我们不用太多担心。而国内居民的"断供潮"则发生的概率不会很高。即使当前中国央行[微博]要求放松个人住房按揭贷款,要把一些国内居民赶往高房价的火海,但是商业银行对此动力不足,让大规模的个人住房贷款流入高房价市场可能性也不太。因为,无论是住房投资者还是银行都知道,当前进入高房价市场的风险一定会很高。


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cb0326      

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寒风起      

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