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[LV.1]1初来乍到

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发表于 2014-4-18 18:54:54 |显示全部楼层
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   与学校有关的风险

  一般公认的学区房的概念是,在幼儿园升小学,小学升初中时在学校所规划的吸收孩子入学的学区内的房产就叫学区房。

    学区房的政策风险

  最大的一个政策风险就是户口迁入年限和取得房产证年限的变动,有人总结了一句话叫“五年一大变,三年一中变,一年一小变”,意思就是学校的主管部门经常会根据不同的情况,改变年限。比如,在购房时规定落户一年就能就近入学,而等你快入学时又可能变成了两年。还有另一种情况,买房时在学校规划地段内,准备入学时有可能被划出地段。

   学校本身发生变化的风险

  学校自身的教育资源配置出现问题,导致教学质量下降,该学校片区内的房价出现明显下降。另一种情况则恰恰相反,一直以来一所教学质量不高的学校,因为自身的变革一跃成为一所重点学校。

    确认招生范围,注意门牌号

  买学区房时一定要看准房子的位置,差一个号码可能就被安排到另外一个学区。尤其要注意查看房屋的单号或双号,是尾号时就要更加注意。现在是人为地将学区房划分复杂化,即使在学校周边的房子也有可能不属于该学区,所以购买学区房一定要认真。

  学区房并不是所有人认为的那样,“就近原则”离得近就可以入学,要仔细确认名校招生范围。有些楼盘就在学校旁边,可学区并不对口,容易受开发商的误导,最后影响了子女教育。

    学区房购买的各种纠纷

  以上情况是与学校有关的风险,下面我们主要讲一下与房有关的风险。学区房的房源一般分为两类,一类是一手商品房,即直接从开发商处购买的房屋,另一类是二手房即存量房。

  一手房的风险主要集中在房产证的办理。例如,在签商品房预售合同时,开发商承诺入住后一年,即可颁发房产证,但实际情况是颁发房产证的时间,被一拖再拖,迟迟办不下来,导致业主子女无法上学。

  二手房的风险相对多一些,主要集中在产权纠纷、户口纠纷、房产中介虚假信息纠纷、卖方恶意涨价纠纷。

    产权纠纷

  第一类产权纠纷,又可分为两种,一种是共有人之间纠纷,另一种是产权不清晰导致无法办理产权过户的纠纷。

  先说第一种共有人之间的纠纷。我们就曾经遇到这样一个案例,在北京海淀区某著名的学区房片区内,张女士从刘先生处购买了一所房产准备为自己孩子上学所用,在张女士支付完首付款后,突然接到另外一位刘先生打来的电话,明确告知她所购买的房屋还在遗产诉讼纠纷当中,希望她放弃购买,因为跟他签约的那位刘先生只是房产共有人之一,不是唯一所有权人,因此,跟她签订的合同存在瑕疵。

  为什么会出现这种情况?因为大多数的学区房都属于年代比较久远的房屋,而房产的原所有人很可能已经去世,这类房屋很可能发生遗产继承纠纷。也正是因为这种特殊性,我们必须提醒大家在购买年代比较久远的学区房时,一定要向卖方详细询问房屋的来源,是从市场购得,还是继承取得,并将房屋的来源情况,作为合同的一部分写入房屋买卖中,以保障自己的权益。

  产权纠纷的另一种情况是,房屋的产权能否过户。说到这一点,很多人可能认为夸大其词,其实这种情况在很多单位房改房的小区内最为常见。因为,有些单位的房改并不彻底,导致卖房人虽然有产权证,但始终不能从单位拿到上市交易审批表,从而导致合同无法履行。我们曾经处理过这样一个案子,在北京天坛附近的某学区房,杨先生楼上邻居的房子可以上市交易,但杨先生的房子单位就是不同意卖,导致杨先生向买房人支付了一笔违约金。因此,在购买学区内单位房改房时,一定要问清楚房屋交易是否需要上市交易审批表。

    户口纠纷

  户口纠纷分为两种情况,一是卖方的户口没有从房屋内全部迁出,按照一般的一房一户的户籍管理原则,买房人的户口无法迁入。另一种是有些地方的特殊情况所致,一房可以有一个以上的户口本,但卖房子女还在学校就读,该学校拒绝接收同一房屋内的另外一个户口的子女入学。

  不管是哪一种情况,最好的预防对策就是在房屋买卖合同中约定,如果原房主不将户口迁出,应该支付多少违约金,并且这种违约金一定要按天计算,每逾期一天迁走,就要承担一定的违约金。只有这样加重违约方的负担,才能保证交易安全。

  除了在合同中约定违约责任外,在决定购买该学区房前,最好是与卖方一起到房屋所在地公安机关,共同核实房屋内户口情况。

   房产中介虚假信息纠纷

  这类纠纷直接与房产中介的职业素质有关系,我们遇到的大多数案子,都是中介运用自身的信息优势忽悠买卖双方签协议,等发生纠纷后,自己置身事外,坐山观虎斗。

  给大家介绍一个案例,杨女士有一居室想要出售,房产中介小王为了得到这套房源,就向杨女士暗示,自己通过朋友关系获知杨女士的这套房产所在的小区明年就会被划归为学区房,到时房价一定会大涨。杨女士听了小王的话,就将该房屋交给小王他们店挂牌销售。后来,小王就将此房推荐给赵女士,并跟赵女士介绍说,听房主说此房明年划归学区房。如果今年购买,明年一定能赚一大笔。结果杨女士与赵女士就在小王的撮合下,签订了买卖合同,并支付房款。但到了第二年此房并未被划为学区房,这时赵女士先找到杨女士讨要说法,杨女士觉得很委屈。二人便一起找到了中介小王,小王解释说,自己当时只是推断可能会成为学区房,这本身就是一种风险。

  后来,因为杨、赵没有证据证明当时小王存在欺骗,诉讼请求被法院驳回。我们给大家的提示是,目前我国房产中介的业务水平参差不齐,不管是卖方还是买方在决定交易前,一定要去学校或其上级主管部门核实情况,再决定是否交易。

  卖方恶意涨价纠纷

  这类纠纷是最常见的一类,说白了就是因为房价上涨过快,卖方想多赚钱,并且只要违约金的数额低于房价上涨的幅度,卖方就敢违约。预防卖方恶意涨价的违约行为,最好的办法就是在合同中约定相对较高的违约责任,使卖方不敢越雷池半步。

  一般我们都是这样约定,首先约定延期履行的违约金,在明确约定了支付首付款或剩余房款后,一定时间内就开始按天计算卖方迟延履行的违约金。

  其次,还要约定如果出现一房二卖或多卖时,要支付不低于总房款20%的违约金。

  最后,还要约定如果房价上涨过快,违约金不足以补偿损失的,应按照买方实际的差额损失赔偿。

  以上三种约定,因受篇幅所限不能详细讲解,大家可以把握一个原则,将违约金的数额约定相对高些,增加卖方违约成本,交易安全就越有保障。

  其实学区房比起一般房屋的特点就是,一头连着“学”,一头连着“房”。学区房受到追捧而成为“硬通货”,除了家长们的“望子成龙、望女成凤”的特点外,更揭示了教育资源配置不合理的问题。关于学区房的房产纠纷问题,其实与普通房产纠纷没有太大区别,只不过在这类房产上的纠纷更容易发生。
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fulng      

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