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发表于 2009-10-27 16:27:53 |显示全部楼层
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不久前,北京一家地产开发商自曝公司成本价,并声称公司利润率仅为7%,这让大家有欲望一探西安商品房的开发成本价。

本文关键字:西安商品房成本 西安房价 西安房产开发

  10月22日“新政”出台后,房产成本价又再度成为消费者关注的话题。



  近日,记者采访了熟悉房地产开发成本管理的相关人士,请他们计算了一下目前西安市场正常运作的项目成本价,给消费者一个明白“说法”。



  建安成本占成本近六成



  “地段决定价值,不同的地段,成本差异比较大,售价差异也较大。”一家房地产开发公司相关人士表示,比如城内、城外、高新、曲江、大明宫、浐灞、西咸、长安等地,同一时间地价也不一样。此外,即便是在同一地段,由于拿地的时间不同,发展程度不一,配套有区别,土地成本也不一样,售价自然也不尽相同。



  按照一般的情况计算,房地产开发成本包括八个大方面:一是土地成本,包括招、拍、挂的土地费用、土地出让金、契税和增值税;二是报建成本,包括市政配套费用、招投标费用、测量费用、房产证费用等;三是前期成本,包括规划、设计、勘探的费用;四是建筑安装费用(俗称建安费用),也是成本中最大的一部分,包括土建项目、土方、材料、人工、项目内配套设施等;五是资金费用,这里主要指的是开发过程中由于借贷资金产生的费用;六是管理费用,包括现场人员费用、车马费、保险等;七是营销费用,包括策划、宣传、门面装饰等;八是成交税费,指的是交易成功后所产生的一些费用。



  在房屋成本八个方面中,成本控制得好,利润就会多一点。而前期成本中的规划、设计、勘探等费用都是有固定标准的,而土地成本和建安成本这两项大成本变数就比较多。目前,西安一般的普通高层总成本中各部分分布比例大致如下:



  1.项目土地成本为600~700元/平方米,占总成本的15%左右;



  2.报建成本为320~400元/平方米,占总成本的8%左右;



  3.前期成本为120~200元/平方米左右,占总成本的3%左右;



  4.建安成本一般在2300~2800元/平方米左右,占总成本的57%(其中有60%以上是材料费用,40%以下是人工及其他相关费用);



  5.资金费用大约为240元/平方米,占总成本的6%左右;



  6.管理费用大约为120元/平方米,占总成本的3%左右;



  7.营销推广费用为100元/平方米,占总成本的2.5%左右;



  8.成交后的税费约为200~240元/平方米,占总成本的5%左右。



  西安房产成本高并非虚夸



  以上八项内容可以看出目前高层成本的低限与高限,最低在4000元/平方米,最高在4800元/平方米。可见此前传出的“西安市场的房产开发成本在3000元以上”并非夸辞。



  在目前的市场状况下,商品房的售价不再像去年或前年行情火爆时飞涨,全年的房价基本维持在同一水平线上,有些新开盘项目的开盘价甚至还低于去年同地段的开盘价位,如兰乔圣菲(查看地图);有些项目甚至在以超低价销售,如恒大绿洲(查看地图),精装修的房子开盘价3820元/平方米,确实令很多人惊讶。



  “一个成本价在4800元/平方米左右的项目,售价就会定在5200元/平方米左右。”这个价位听起来比较高,但仔细算一算,利润也只有7.69%左右。开发商是商人,跟任何做生意的行业一样,开发项目当然要有利可图。



  根据成本推算可以得出,西安的房价基本控制在合理的范围内,没有太大水分。因此不太可能会大幅下跌。而另一方面,根据当前的经济形势判断,房价想继续上涨也很困难。所以说,西安房价在近期内不会有太大变化。

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