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发表于 2009-10-26 18:12:32 |显示全部楼层
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房地产作为国家的支柱产业,并关乎国计民生,中国房地产市场的大起大落,除了地方政府业绩考核制度、财政分税制度、土地制度等方面的制约因素、以及房地产市场形成时间较短,行业自身管理能力有限等因素以外,房地产税制不成熟也是一个重要原因。

中国房地产税制的不合理既有外部原因,也有房地产税制设计不合理的内在因素,中国房地产税制不合理主要表现为税收结构不合理,税种设置“轻保有”“重流转”;税费设置繁杂、征税范围过窄;计税依据、税率设置不合理;重复纳税现象严重等。这些问题的解决,需要从中国国情出发积极进行改革。

房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能,如果以“市场决定一切”为借口放弃调控,房地产的过度膨胀或者大幅波动必将给社会带来灾难性后果。

目前中国房地产税收体制存在的一个突出的问题是税制结构不合理,首先,税收结构不够合理,税种设置“轻保有”、“重流转”。中国房地产在开发流通阶段分别设置了营业税、土地增值税、耕地占用税、契税、企业所得税、个人所得税等税种,另外还有各种收费。同时在房地产保有期间征收物业税。中国这种典型的“重流转、轻保有”的税制模式造成了税负不公平。其次税费设置较为繁杂、税基范围较为窄小、计税依据的合理性不够、税率设计不够合理,局部存在重复征税问题,包括房产税自身的重复、房地产租赁中的重复、契税与印花税的重复、营业税自身的重复和土地增值税与所得税的重复。另外,以费代税,费大于税现象值得关注

国际比较角度看,中国当前的房地产税制堪称世界上最繁杂的税制体系之一,可以统计的税就有12种之多。涉及房地产的收费多达50项,税费已占到房地产价格的30%-40%。中国现行房地产税制在房地产的各个环节存在着不同的相关税种:一是持有土地、房屋应缴纳的税收,;二是开发经营房地产过程中应当缴纳的税;三是房地产交易相关的税,包括营业税、契税、印花税和土地增值税;四是所得税。

如房地产企业缴付了土地出让金,还要缴纳综合性的市政建设配套费;征地费与土地使用费重叠;对土地转让收益重复计征;某些管理费重复收取,部分收费项目不合理等。以费挤税、费大于税现象导致了房地产的高成本和高价格,严重扭曲了房地产的真实价值,直接加重了消费者的负担。同时,由于三者之间界限混淆,降低了税收的严肃性、规范性,滋长了乱收费的不良风气,也使得税收的宏观调控功能受到了限制和削弱。

税制改革的目的并不是要加重税赋,而是要将一些繁杂的税费进行统一规范,用规范税费和建立长效机制的办法来增加税费征收管理的透明度,这有利于监督和降低房地产成本,促进房地产市场的繁荣和购买力的提高。因此,为了优化房地产市场的税制结构和税负水平,规范各种收费,坚持“明租、正税、少费”的原则,取消不合理收费,建立规范的行政事业收费制度,根据房地产开发、销售、保有、流通环节的不同,完善多环节、多税种的房地产税收体系就成为推进税制改革的重要前提。

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